Pont egy olyan ritka időszakban vették elő a lakhatás megfizethetőségének problémáját, amikor javulnak itthon a számok.
„Budapest jelenlegi lakhatási helyzete kritikussá vált, ugyanis a lakásbérleti díjak aránya elérheti akár a havi jövedelmek 50-60 százalékát is” – ez volt november közepén a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) válasza az Airbnb nyílt levelére, amelyben a cég azt szorgalmazta, hogy a kormány és az önkormányzatok biztosítsák, hogy a magyar házigazdák továbbra is megoszthassák otthonaikat. A válaszban az NGM azt is megemlítette, hogy az Airbnb-célú ingatlanbefektetések az albérleti árak felhajtása mellett az ingatlanárak emelkedéséhez is jelentős mértékben hozzájárultak.
A kormány az új gazdasági akcióterve alapján több intézkedéssel is megpróbálná javítani a lakhatás megfizethetőségét, amelyek közül az egyik, hogy 2025-től két évig nem lehetne új Airbnb-jellegű szállást létrehozni Budapesten, emelett pedig a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadót Budapesten a négyszeresére emelik. Hozzányúlnának a lakásbérlés díjaihoz és szabályozásához is, de erről a részletek még nem derültek ki, illetve felpörgetnék a kollégiumi férőhelyek bővítését.
Utóbbi részleteiről csak annyit tudni, hogy a pár éve parkolópályára került budapesti Diákváros projekt leporolásáról lenne szó. Szentkirályi Alexandra, a Fidesz fővárosi frakcióvezetője novemberben bejelentette, hogy a budapesti Fidesz-frakció javaslatával egybecsengően a kormány (újra) döntött a Diákváros megépítéséről.
A lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos intézkedésekben nem csak az az újszerű, hogy a kormány ezzel a témával eddig egyáltalán nem foglalkozott, hanem az is, hogy mindezt úgy teszi, hogy közben a fővárosi vezetést támadja, és úgy csinál, mintha ez a probléma csak Budapestet érintené.
– írta Szentkirályi Alexandra egy Facebook bejegyzésben még októberben, amikor azt is bejelentette, hogy fővárosi lakhatási akciótervet készül létrehozni a kormánnyal.2019-ben, bő öt éve Karácsony Gergelyék programjában közel negyvenszer szerepelt a lakás szó. Hét nagy lakhatási ígéretet is tettek, de öt év alatt sem csináltak semmit
Nagy Márton nemzetgazdasági iniszter októberben egy konferencián arról beszélt, hogy az intézkedésekre azért is szükség van, mert Budapesten és Debrecenben már 12 év szükséges egy 75 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Szerinte egy budapesti fiatal havi jövedelmének 40-60 százalékát viszi el a bérleti díj, ami egyértelműen azt jelenti, hogy a fővárosban lakhatási válság van.
A kormány időzítése nyilván nem független attól, hogy 2026-ban parlamenti választások lesznek, és a lakosság gazdasági helyzetértékelése nem éppen fényes. Arra a kérdésre, hogy miért pont most kezdett el a témával foglalkozni a kormány, Gulyás Gergely miniszter egy októberi kormányinfón azt mondta, a kormány eddig is nagy összegeket fordított arra, hogy a fiatal családosok lakáshoz jussanak, de az elmúlt két-három évben ugrásszerűen megnőttek Budapesten az ingatlanárak, és ennél nagyobb mértékben a bérleti díjak is.
Debrecenért nem aggódik annyira a kormány, mint Budapestért
A Magyar Nemzeti Bank nemrég megjelent Lakáspiaci jelentésének megfizethetőségre vonatkozó részei azonban érdekesen árnyalják a kormány kommunikációját. Ezek alapján ugyanis kiderül többek között, hogyországosan a legnagyobb városokat összehasonlítva nem Budapesten a legkevésbé megfizethető a lakhatás.
Az is kiderül továbbá, hogy bár nominálisan, pusztán az árakat nézve igaz, hogy nagy volt a drágulás az elmúlt években, de Budapesten az elmúlt három évben mind a lakásárak, mind a lakbérek megfizethetősége javult, ahogy több más magyar nagyvárosban is.
Az alábbi ábrán éppen az egyik olyan mutató látható, amelyről Nagy Márton is beszélt. A Magyar Nemzeti Bank jelentése az egyes magyar nagyvárosokban az alapján hasonlítja össze a lakásvásárlás megfizethetőségét, hogy az adott városban a 75 négyzetméteres medián árszintű lakások ára hogyan aránylik az adott vármegye nettó átlagjövedelméhez.
A javulás persze nem jelenti azt, hogy ne lennének problémák a lakhatás megfizethetőségével a fővárosban, ez egyértelműen látszik a következő ábra alapján is, amely 29 európai fővárosban mutatja be a lakásvásárlás megfizethetőségének alakulását 2021 és 2024 között* Amikor a jegybank legelső 2024-eshez hasonló módszertanú adatsora megjelent.
az alapján, hogy az átlagkeresetek hogyan viszonyulnak egy 75 négyzetméteres lakás átlagos árához.
A Nagy Márton által külön is felemlegetett budapesti lakásbérleti díjak helyzete még valamivel jobb is nemzetközi összehasonlításban, mint a lakásárak és a fizetések alapján számított megfizethetőségi mutató esetében. Az alábbi ábrán a jegybanknak azt a mutatóját ábrázoltuk, amit egy tipikus, városközponton kívül eső egyszobás fővárosi albérlet és az országos havi nettó átlagkereset hányadosa alapján számolnak.
A lakbérek, a lakásárak és a fizetések éves összevetése ugyan megmutathat valamit a lakhatási helyzetből egy adott országban, de azért azt sem érdemes elfelejteni, hogy a lakásvásárlást például a jövedelem és az ingatlanárak hosszabb távú alakulása határozza meg, ezért érdemes ezeknek a mutatóknak a néhány éves változását fenntartásokkal kezelni. Az sem mindegy, hogy egy adott országban milyen feltételek mellett és mennyire elérhetőek a vásárláshoz szükséges hitelek. A fenti mutatók ezen kívül azt sem mutatják meg, hogy a különféle társadalmi rétegek milyen esélyekkel indulnak, ha ingatlanvásárlásról van szó, vagy mekkora terhet jelent nekik a bérlés.
Ebben pedig elég nagy egyenlőtlenségek vannak Magyarországon. A Habitat for Humanity nemrég megjelent Lakhatási jelentésének című, megfizethetőségről szóló fejezetében idézett 2023-as Eurostat-adatok szerint a túlzott lakhatási költségekben érintett háztartások aránya a társadalom legrosszabbul kereső ötödében csaknem 30 százalék, a másodikban körülbelül hét, miközben a két felső ötödben 3 százalék alatti. Ezek azok a háztartások, amelyek a nettó jövedelmük több mint 40 százalékát költik lakhatásra.
Jövőre megint romolhat a helyzet
Ráadásul jó esély van arra, hogy 2025-ben nem hogy javulni, de még romani is fog a lakhatás megfizethetősége. A G7-nek nyilatkozó ingatlanpiaci szakértők ugyanis akár 10-20 százalékos áremelkedést is el tudtak képzelni jövőre, amikor a 2025-ös kilátásokról kérdeztük őket, miközben a bérnövekedésre vonatkozó előrejelzések ennél mérsékeltebbek: a jegybank legfrissebb előrejelzése szerint például az átlagbérek 8 százalék körüli növekedése várható, az Egyensúly Intézet pedig 7 százalék körüli bruttó mediánbér-növekedést prognosztizál jövőre.A Habitat szerint mivel a megfizethetőségi problémák az elmúlt években azért is termelődnek újra, mert inkább a bérnövekedést meghaladó ingatlan- és albérletdrágulás a jellemző,
rendszerszintű hozzáállásra lenne szükség a megfizethetőség fenntartható javításához, nem egyszeri intézkedésekre.
Ehhez első körben szükség lenne annak a felmérésére, hogy a különböző célcsoportoknak a jövedelmükhöz képest milyen mértékű, időtartamú, milyen típusú lakhatási megoldásra és milyen egyéb támogatásra van szüksége.
Mindez például lehet albérlettámogatás, önkormányzati vagy lakásügynökségi lakás, de más egyéb támogatás is, mint például a szociális munka. De a civil szervezet jelentése szerint általánosabban is a lakásügynökségek szerepének erősítése vagy a szociális bérlakásrendszer megerősítése jelenthetne hosszabb távú megoldást az átmeneti jellegű intézkedésekkel szemben.
