Ha nincs új telek, osztódással szaporodnak az agglomerációs ingatlanok, mint Budakalászon

A főváros környéki települések megteltek, nem akarnak több beköltözőt, hangoztatja egyre több polgármester. Budakalász is harcol a túlzott betelepülés ellen: 2023-ban 32 hektárral csökkentette a város beépíthető területeit. Az új trend ellen azonban egyelőre tehetetlen: ha nincs új telek, akkor a meglevő ingatlant vásárolják fel és osztják több részre. Egy kirívó esetben a város nemcsak a megszaporodott tulajdonosokkal, hanem a szerintük szabálytalan építkezést legalizáló kormányhivatallal is perre ment.

A Hargita utcában lakók szerint az érintett telken egy házaspár élt egy „nagy, istállószerű házban”. Miután eladták az ingatlant, a házat felosztották, most hat család lakik benne – azt nem tudják, hogy ez szabályosan történt-e. De szerintük már így olyan sok a beköltöző Kalászon, akkora a dugó, hogy reggelente alig lehet kijutni.

Az Omszki-tó közelében álló családi házban az önkormányzat ismeretei szerint is egy család lakott 2023-ig. Miután a ház új tulajdonoshoz került, a telket hat részre osztották, és hat bejáratot alakítottak ki. Az épületet felújították, teraszokat és lépcsőket ragasztottak hozzá, majd hat külön lakásként értékesítették.

A budakalászi önkormányzat szerint az ingatlant szabálytalanul osztották fel, mert a helyi építési szabályok alapján ezen a telken csak egy lakás lehet, nem hat, ráadásul jelentős túlépítés is történt. Az önkormányzat szerint ez nem egyedi eset, az elmúlt években több példa is volt arra, hogy az építési vállalkozó felosztotta az ingatlant, és a megengedett beépítettségi mértéket is túllépte.

A Hargita utcai ház ügyében figyelmeztető határozatot adtak ki, a tulajdonosok ellen eljárást indítottak, az ügy jelenleg közigazgatási bíróság előtt van. Forián-Szabó Gergely polgármester (2011 Egyesület) elmondta, hogy az ügyben kérték a kormányhivatal segítségét, de az építésügyi hatóság részéről olyan fellépést tapasztaltak, ami inkább a szabálytalanságok legalizálását szolgálta. Ezért az önkormányzat a kormányhivatalt is beperelte, az első tárgyalás májusban lesz.

Az önkormányzat egy 2024-es helyszíni szemlén szembesült először a ház szembeötlő átalakulásával. Amint a város honlapján olvasható, ekkor vált láthatóvá, hogy az épület két végére fedett teraszok, a tetőtérbe vezető külső lépcsőfeljárók, a földszinti homlokzatokra pedig új bejárati ajtók kerültek. Új villany- és vízórákat alakítottak ki, az udvaron a kialakított lakások számának megfelelően hat önálló kertrész készült el, a kerítésen hat gépjárműbehajtásra alkalmas kapu épült, és postaládából is hatot szereltek fel. Annak ellenére, hogy a telekre a helyi építési szabályzat (HÉSZ) egy főépületet és abban legfeljebb egy rendeltetési egységet, azaz lakást enged meg.

A feltárt szabálytalanságokról az önkormányzat bejelentést tett az építéshatóságnál, valamint saját hatáskörben településképi kötelezési eljárást is indított, és a tulajdonosoknak hat hónapot adott a szabálytalanságok megszüntetésére. A tulajdonosok a döntést közigazgatási bíróság előtt támadták meg. A per folyamatban van, ugyanakkor a kialakított kis alapterületű lakásokba az új lakók már beköltöztek. Az önkormányzat szerint a hatósági bizonyítványokban szereplő lakások az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK) lakásokra vonatkozó előírásainak sem felelnek meg.

Az építésügyi hatóság szintén eljárást indított, de a polgármester szerint abban inkább a szabálytalan állapotok jóváhagyására irányuló szándék volt tapasztalható.

Ezt arra alapozza, hogy a kormányhivatal első határozatában például „mozgatható kerítéselem”-nek nevezte az összesen hat darab, autóbehajtó méretű tolókaput, és azt írta róluk: „nem állapítható meg egyértelműen, hogy a kapuk a gyalogos vagy a gépkocsi forgalom számára készültek”. Arra az esetre, ha ezek később mégis gépjárműbehajtóként működnének, a határozat életszerűtlen és ellenőrizhetetlen megoldásként úgy rendelkezett, hogy „a kerítésen elhelyezett kapuk közül egyszerre csak egyet tarthatnak kinyitva”. A budakalászi helyi építési szabályzat főszabályként a kerítésen telkenként egy, legfeljebb 4 méter szélességű gépjárműbehajtót enged meg.

Budakalász közigazgatási perben támadta meg a határozatot 2024 októberében, ennek hatására a kormányhivatal módosította azt: a kapuk számára vonatkozóan már megfelelő kötelezést állapított meg, de a bontás-helyreállítást, illetve a szabályos állapot kialakítását azóta sem érte el. Az építési hatóság a megengedett hatszorosát kitevő lakásszámot ugyanakkor azzal legalizálta, hogy „az épületben korábban évtizedek óta meglévő 6 db rendeltetési egység száma tovább nem növelhető”. A tetőtéri lakásokhoz vezető külső lépcsőkről – melyekről korábban úgy nyilatkozott, hogy beleszámítanak a beépítettségbe – másodjára már azt állapította meg, hogy ezek mégsem számítanak bele a beépítettségbe, mivel azok „tűzvédelmi építmények”.

A kormányhivatal egy frissen előkerült dokumentumra hivatkozva olyan hatósági bizonyítványokat is kiállított, amelyek Budakalász álláspontja szerint a saját hatáskörébe tartoznak. Az eljárásban előkerült „felmérés” egy 2013-as keltezésű, kézzel készített, területszámítási hibát tartalmazó ceruzarajz. Aláírója egy olyan „építész”, aki az országos építészkamarai névjegyzékben nem szerepel, tehát nincs jogosultsága ilyen állapotfelmérést készíteni. Ugyanakkor a 2024-ben indult építéshatósági eljárásban a jelenlegi tulajdonosok meghatalmazottjaként tűnt fel, sőt, a helyszíni szemlén is ő képviselte őket, állítja az önkormányzat.

Az önkormányzat összefoglalója szerint 2024 őszén Budakalász ismét helyszíni szemlét tartott, és újabb szabálytalanságokat állapított meg. A településképi követelményeket ismételten megsértő körülmények miatt figyelmeztető határozatot küldött ki a tulajdonosoknak, és a Pest Vármegyei Kormányhivatal intézkedését kérte a HÉSZ előírásait sértő további építések ellen. A meglévő épület további bővítéseként teraszfedések épültek, a lépcsőfeljáró és a fenti fedett terasz alatt zárt beépítés készült, az előkertbe pedig önálló épületként kerti tároló került. Ezek mindegyike beleszámít a telek beépítettségébe, amely így már jelentősen túlépítetté vált. Érdemi választ azóta se kaptak a kormányhivataltól.

Megkerestük a Pest Vármegyei Kormányhivatalt, mi az álláspontjuk az ügyben, rákérdezve az önkormányzat által felvetett problémákra a mozgatható kerítéselemektől a tűzvédelmi lépcsőkön át a kamarai névjegyzékben nem szereplő építészig. A kormányhivatal rövid válasza szerint ők mindig a hatályos jogszabályok szerint jártak el. A hatályos jogszabályok szerint a rendeltetés ellenőrzése nem a kormányhivatal, hanem éppen az önkormányzat hatásköre, írták, ahogy a rendeltetési egységek számának megváltozása is. Vagyis szerintük ha egy ingatlanban a rendeltetési egységek számát szabálytalanul megváltoztatják, akkor az önkormányzat tud eljárni, kötelezni a tulajdonost a jogszerű állapot helyreállítására, adott esetben bírságot kiszabni.

Forián-Szabó Gergely polgármester újabb megkeresésünkre megerősítette, hogy valóban Budakalász hatásköre az ingatlanokon belül kialakított lakások számának ellenőrzése, ezért is indítottak eljárást a szabálytalanságok miatt a tulajdonosokkal szemben. Az építéshatóság a fentiek ellenére hatósági bizonyítványt állított ki egy bizonytalan eredetű ceruzarajzra hivatkozva, tette hozzá. Az önkormányzat szerint a kormányhivatalnak erre nem volt hatásköre, mégis ő állított ki hatósági bizonyítványt, amelyben a helyi építési szabályokban megengedettnél több lakás szerepel. Budakalász mindezek miatt indított közigazgatási eljárást a kormányhivatal ellen.

A polgármester szerint a város azt szeretné elérni, hogy a túlzott betelepülés ellen hozott hatályos építési szabályokat tartassa be a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztályának Építésügyi Osztálya. Azaz a telken megengedett beépítettségi mértékén felül ne lehessen építeni, ami pedig a megengedett mértéken felül épült, azt bontsák el, és ugyanez érvényes a kialakított kapuk számára is: hat helyett legyen egy.

Megkerestük az ingatlantulajdonosok jogi képviselőjét, hogy megismerjük az ő álláspontjukat is, de nem kívántak nyilatkozni az ügyben.

Forián-Szabó Gergely nemrég Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszternek is írt az ügyben. Jelezte neki, hogy a készülő településvédelmi jogszabály akkor tudná hatékonyan gátolni a nem kívánt nagyarányú betelepüléseket, ha a kormányhivatalok határozottan lépnének fel a helyi építési szabályok következetes betartása érdekében.

Megkerestük a minisztériumot, hogy a készülő jogszabály vonatkozik-e olyan esetekre, mint a budakalászi ingatlanosztódás. A minisztérium válaszában közölte, hogy Budakalász polgármestere fontos kérdést tett fel, de az ismertetett esetnek nincs köze a helyi önazonosság védelméről szóló törvénytervezethez, amely más nagyon fontos kérdésekre adhat majd választ. Mint a minisztérium sajtóosztálya írta, azoknak az önkormányzatoknak akarnak segíteni a helyi önazonosság védelméről szóló törvénytervezettel, amelyek úgy érzik, hogy bajban vannak, mert a kiköltözési hullámok elsöprik őket. Elsöprik a hagyományaikat, elsöprik eredeti arculatukat, tehát elsöprik az identitásukat is. Nagyon fontos azonban, hogy a leendő törvényt azoknak az önkormányzatoknak nem kell alkalmazniuk, amelyek ezt nem érzik problémának, tették hozzá.

A minisztérium szerint Budakalász polgármestere a cikkben leírt esetet úgy tudja elkerülni, illetve megoldani, ha betartatja a helyi építési szabályzatot, amely az önkormányzatoknak biztosítja, hogy „egy lakásból ne legyen hat”. Ehhez a munkához szerintük mindenhol segítséget nyújtanak a kormányhivatalok.