Demográfiai, gazdasági és környezetvédelmi érvek is szólnak amellett, hogy sokkal több új lakás épüljön az országban, mint az elmúlt években.
(A szerző a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza. A Zéróosztó a G7 elemzői szeglete.)
Hazánkban 2024-ben mindössze 13295 új lakás épült. Ez a szám a 2023-asnál 29 százalékkal alacsonyabb. A 2024-ben átadott lakások száma a 2020-as lokális csúcsnak kevesebb mint a fele – és akkor még nem beszéltünk arról, hogy a 2008-09-es válság megérkezését megelőzően az átadott lakások száma évente 30 és 44 ezer között alakult (persze egy jelentősebb hitelexpanzió mellett).
A 2000-es években azonban nagyon eltérő demográfiai helyzetben voltunk: a más európai uniós tagországokban való munkavállalás elől csak 2011-ben hárultak el az akadályok, így akkortól kezdődött meg hazánkban is a munkaerő jelentős nyugatra áramlása. Bár a magyarok külföldre vándorlási kedve néhány régiós országéhoz képest (például: Románia, Horvátország, Bulgária) érdemben elmarad, de az, hogy a magyar lakosság 3,92 százaléka más uniós tagállamban élt 2023-ban, még így is nagy érték, és az Egyesült Királyságba és az Egyesült Államokba költözöttek még ezen felül vannak. A kivándorlás mellett a természetes fogyás is nagymértékű: csak tavaly 50 ezer fővel lettünk kevesebben, ami 16 százalékos növekedés 2023-hoz képest.
Ha tehát egy csökkenő népességszámról beszélünk, akkor miért lenne olyan fontos, hogy több új lakás épüljön?
Először is érdemes megnézni az árak alakulását az új lakások piacán. Ehhez a KSH árindexét veszem figyelembe, összevetve az inflációval, illetve kiszűrve abból az összetételhatást. A magyar gazdaság az elmúlt években jelentős inflációs sokkot élt át, ennek eredményeként 2024-ben az árszínvonal 65,7 százalékkal volt magasabb, mint 2015-ben. Ezzel szemben az új lakások árai közel 3,5-szeresükre emelkedtek a vizsgált időszakban.
Ebből pedig az a következtetés vonható le, hogy többen is szívesen vennének új lakást, viszont végül sokan kiárazódnak a piacról, nem jutnak új (vagy akár használt) lakáshoz. A kínálat sokkal kisebb a keresletnél, tehát jelenleg a piacon kialakult négyzetméterárak a társadalom nagy része számára nem megfizethetőek.
A lakásépítések szükségességét mutatja az is, hogy az üresen álló vagy megüresedő lakások nem feltétlenül ott vannak, ahol arra kereslet mutatkozik. A lakosság jellemzően ott keresi a lakásokat, ahol megfelelő mennyiségű és minőségű munkahely áll rendelkezésre: a fővárosban, ehhez kapcsolódóan Pest vármegyében, Nyugat-Magyarországon, illetve a nagyobb vállalkozások, nagyobb beruházások környékén. Ezt támasztják alá az új lakások építésének 2024-es adatai is.
Bár az épített lakások száma az ország legnagyobb részén visszaesett, a legtöbb lakás továbbra is a fővárosban épült, 4607 darab. Ezt követte Pest vármegye 2563, Győr-Moson-Sopron 1205, Fejér 715 (ez még mindig közel van a fővároshoz), Bács-Kiskun 599, Csongrád-Csanád 498 és Hajdú-Bihar 453 új lakással. A sor végén Nógrád, Tolna és Békés kullog, ahol mindössze 40, 51, illetve 94 új lakás épült.
Az új lakások – azon belül is a gazdasági központokban és környékükön épülő új lakások – tehát a gazdasági növekedés feltételei is: ahhoz, hogy a munkavállalók új, magasabb hozzáadott értékű munkát tudjanak vállalni, szükséges, hogy az új munkahely környékén legyen hol lakniuk. Ez egyaránt érinti az újonnan létrejövő gyárak munkaerőállományának feltöltését, illetve a fővárosban működő magasabb hozzáadott értékű munkahelyek betöltését. A másik oldalról megközelítve viszont a megfelelő árú és színvonalú lakhatás elősegítheti azt, hogy a fiatalabb munkavállalók ne vándoroljanak külföldre, hanem itthon dolgozzanak és adózzanak.
Az új lakások szükségességéről szóló elemzésemet a demográfiai folyamatokkal kezdtem, és a szempontok felsorolását ezzel is fejezem be. A megfelelő minőségű és jó minőségű lakhatás szükséges ahhoz is, hogy a családok merjenek gyermeket vállalni. Így lehet összefüggés az alacsony lakáspiaci aktivitás és a romló demográfiai folyamatok között: tavaly a teljes termékenységi arányszám értéke az előző évi 1,51-ről 1,38-ra csökkent. Ez a mérséklődés természetesen nem csak és kizárólag az alacsony lakásépítési szám eredménye, sőt, a kettőnek közös gyökere is van: a gyenge gazdasági környezet.
A probléma tehát adott:
kevés lakás épül, az is drágán.
Nem csoda tehát, hogy a lakhatás és a lakásépítések kérdése a 21 pontos kormányzati akcióterv egyik alappillére lett. A lakhatás kérdését természetesen nem szabad az új lakások kérdésére szűkíteni: szükség van meglévő lakások felújítására, energetikai korszerűsítésére. A lakásépítési, belső vándorlási folyamatokat le kell követnie az infrastruktúrának, illetve a közszolgáltatásoknak.
Különösen fontos a kínálat növelése a fővárosban: amint az árak mutatják, itt van a legnagyobb eltérés a kereslet és a kínálat között. A kínálat emelkedése egyaránt segítene azokon, akik lakást vásárolnának, illetve azokon, akik csak bérelni szeretnének. A magas árak miatt rengetegen építkeztek inkább az agglomerációban, ahol viszont az infrastruktúra ezzel nem tudott lépést tartani, és egy ekkora növekedéssel talán soha nem is fog tudni.
