Több nagyvárosban és fővárosi kerületben is összeért a panelek és az új lakások ára

A panellakások sok budapesti kerületben gyorsabban drágultak az elmúlt időszakban, mint a tégla építésűek, emiatt pedig több környéken is összeért a panel és az új építésű lakások ára – derült ki a Cordia, a hazai piac egyik jelentős ingatlanfejlesztő vállalatának az Ingatlan.com adatai alapján készült piacfelméréséből.

Előzmények: tavaly szeptemberben indult az Otthon Start Program, amelyben kedvezményes, 3 százalékos támogatott kamatú lakáshitel érhető el. A támogatás egyik feltétele, hogy a hitellel vásárolt lakás négyzetméterára nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot.

• Az Otthon Start letarolta az ingatlanhitelek piacát, 2026 elejére már a felvett hitelek 80 százaléka támogatott volt a jegybank nemrég megjelent Lakáspiaci jelentése szerint, amelyben az is szerepel, hogy tavaly több évtizedre visszamenőleg is kiemelkedő, 23,5 százalékos volt a lakásárak átlagos növekedése.

Alulnézet: a jelentés szerint az új lakások ára 7,4 százalékkal emelkedett tavaly, tehát az átlagos emelkedésen belül a használt lakások drágulása jóval nagyobb volt. Ez mutatkozik meg néhány budapesti lakótelep és lakópark esetében.

• Gazdagrét, Őrmező, Kelenföld a XI. kerületben, a III. kerületi Aquincum-Római, a IX. kerületi József Attila lakótelep, valamint a XIV. kerületi Alsórákos felújított panellakásainak átlagos négyzetméterára is meghaladta az Otthon Start másfél millió forintos plafonját.
• A XI. kerületben az új építésű lakások 2023-ban még közel 60 százalékkal voltak drágábbak a felújított panellakásokhoz képes, a múlt év végén már csak 16 százalékkal. A XIV. kerületben a különbség 57 százalékról 15 százalékra csökkent.

Felülnézet: magasabb árszintű vidéki nagyvárosokban is megfigyelhető a folyamat – írta Futó Péter a G7 kérdésére. A Zenga.hu elemzési vezetője szerint Székesfehérváron és Veszprémben például csak 15-20 százalék körül van a panelek és az új lakások közti árkülönbség, Győrben pedig még kisebb, mintegy 10 százalék.

• Azokban a városokban láthattunk érdemi közeledést, ahol a használt lakások iránt érdeklődő vevők körében is megvan a fizetőképesség, magasabbak a jövedelmek, ezáltal többen tudnak – akár hitel segítségével – használt ingatlant venni. A vidéki piacon az Otthon Start 1,5 milliós korlátja még kevésbé érinti a kínálatot, bár bizonyos új projekteknél a drágább vidéki városainkban már szintén közelítjük ezt az árszintet – írta.

Tágabb kontextus: miközben a használt lakások jelentősen megdrágultak, a fővárosban márciusra rekordszintre, 9490-re emelkedett a piacon elérhető új lakások száma (miközben összesen 22 ezer lakás építését tartalmazó projekt fejlesztése és értékesítése volt folyamatban). A piacon lévő lakásoknak csak a töredéke (1200 lakás) volt az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projektekben értékesített lakás.

• Az új lakások átlagára március végére elérte az 1,85 millió forintot négyzetméterenként, tehát a drágább panelek ára kifejezetten az olcsóbb új lakásokéval kezdett összeérni. Eközben az Otthon Start Programra jogosult új lakások aránya is csökkent a drágulás miatt.

Mi várható? 2026-ban eddig trendforduló látszik. Áprilisban a Zenga.hu adatai alapján már 46 százalékkal volt alacsonyabb a panelek iránti kereslet, mint a tavalyi átlag, miközben a panelek kínálata egyre bővül.

• Ennek hatására a panelek áremelkedése nagy eséllyel a következő egy-két évben kisebb ütemű lesz, mint az új építésűek áremelkedése, ami még mindig hiánycikk a piacon. Futó Péter szerint emiatt nem további közeledésre, hanem inkább fokozatos távolodásra lehet számítani, ami az új lakások nagyobb áremelkedésén keresztül fog tudni megvalósulni.