Felére csökkent az üres nagykörúti üzletek száma, indul az egységes, plázakoncepciós fejlesztés

Amikor három évvel ezelőtt, 2022 novemberében először mentünk végig a budapesti Nagykörút pesti ívén, a Boráros és a Jászai Mari tér között minden ötödik üzlet üresen állt. A koronavírus-járvány nagyon betett az egyébként sem túl jó állapotban lévő ikonikus út kiskereskedelmének, azóta viszont a kihasználtság fokozatosan javul. Tavaly még 75 bolthelyiség tátongott üresen, idén azonban már „csak” 60 kiadó helyet láttunk, az üresedés ezzel 10 százalék alá csökkent, azaz három év alatt megfeleződött.

A Nagykörút profiljának egyértelműen a gasztronómia a meghatározó eleme, és ez nemhogy nem változott, de egyre hangsúlyosabbá vált. Három év alatt az éttermek (ideértve minden olyan kisebb-nagyobb helyet, ahol meleg ételt lehet venni és le lehet ülni) száma állandóan nőtt, 65-ről 94-re emelkedett, a kávézók száma pedig 13-ról 17-re nőtt. Az italokat áruló bárok stabilan 50 közelében maradtak, miközben az élelmiszert áruló üzletek száma 29-ről 39-re nőtt. Utóbbiak között nem kis számban akad olyan, amely láthatóan kocsmapótlóként működik, a képet pedig 9, olykor szintén az italárusítás miatt fontos dohánybolt teszi teljessé.

A 60 jelenleg kiadó üzlethelyiség közül 39 tavaly novemberben is üresen állt, valószínűleg elég sok olyan egység lehet, amelyre tartósan sem lehet bérlőt találni. Az idén 33 olyan ingatlant regisztráltunk, amely egy évvel ezelőtt még gazdátlan volt, mostanra azonban sikerült ki- vagy eladni, de ezzel egy időben 21 korábban működő üzlet üressé vált, bezárt.

A körút pesti szakasza nagyon hektikusan változik, 2022 óta 662-ről 677-re nőtt az üzletek száma, és minden évben több mint 100 változást észleltünk (a bezárás és nyitás mellett ez lehet csak a név vagy a profil változása is). Csaknem minden hatodik bolttal történik valami egy év alatt, miközben például a bankok, a dohányboltok, a gyógyszertárak és a multik által fenntartott élelmiszerüzletek vagy drogériák stabil gerincet alkotnak, vagyis a sok változás egy jóval kisebb körben megy végbe, a kisebb éttermek és egyéb boltok fluktuációja nagyon magas.

Az üzletek számának változása is dinamikus folyamat, minden évben több helyiséget vonnak össze, de még többet választanak szét több részre.

A gasztrovonal egyre nagyobb dominanciája mellett a fodrászok és a pénzváltók törnek előre az utóbbi években, a pékségek szorulnak vissza, emellett az elmúlt 12 hónapban a műkörmösök bővülése mellett hirtelen megjelent három tetoválószalon is. (Utóbbiakat még nem tettük fel a grafikonunkra, de ha ebben az ütemben nő a számuk, akkor jövőre többen lesznek, mint a könyvesboltok.)

A Nagykörút továbbra is meglehetősen rendezetlen, kevés rajta a zöld felület, és nem sok minden csábít rajta sétára. Újabban azt is tudjuk azonban, hogy a következő években fontos változások jönnek, az idén meglett ugyanis az igényelt uniós pénz, amely a Nyugati tér és a Boráros tér közötti felújítás finanszírozásának nagy részét adja majd. Megvannak az új arculati elemek is, a közterület fizikai átalakítása várhatóan 2028–2029-ben zajlik majd.

A Nagykörút közúti része a Fővárosi Önkormányzathoz tartozik, csakhogy abban a pillanatban, ahogy a házfalakhoz érünk, maguk a házak már az egyes kerületek területén állnak, magántulajdonban. A kiskereskedelmi egységeknek otthont adó épületek ugyanolyan kerületi társasházak, mint a többiek, a maguk belső szabályaival, az üzlethelyiségek döntő része pedig magántulajdonban van. Ez a mozaikszerű tulajdonosi szerkezet a döntő oka annak, hogy miért a spontán kavalkád és nem az egységes profil vagy megjelenés jellemzi a pesti belváros talán legfontosabb útját, a közös fejlesztési koncepció teljes hiányával együtt.

Ebből következően azonban a felújítást végző fővárosnak jelenleg csak minimális ráhatása van arra, hogy az üzletekkel mi történjen a jövőben, és a kerületek sem tehetnek túl sokat az ügyben.

Ennek ellenére a főváros mégis nekiállt kidolgozni a körút egységes, egyfajta plázakoncepción alapuló gazdaságfejlesztési tervét.

„Részletes adatbázist építettünk a körút mentén található vállalkozásokról, és hamarosan kiegészítjük azt az összesített kereskedelmi aktivitási adatokkal. Egy digitális fizetési szolgáltatóval dolgozunk együtt, hogy hozzáférjünk anonimizált, aggregált betekintésekhez az általános vásárlási trendekről ezeken a területeken, beleértve a körutat, a Rákóczi utat és a Bartók Béla utat” – mondja Vámos Krisztina, a Főpolgármesteri Hivatal szervezetiadat-felelőse.

A főváros nem fér hozzá semmilyen személyes adathoz vagy egyes üzletekre vonatkozó részletekhez. Minden információ anonimizált lesz, és kizárólag a szélesebb gazdasági minták megértésére és a városfejlesztés támogatására szolgál.

Például az elemzés megmutathatja, hány tranzakció történt bizonyos típusú üzletekben a körút egy szakaszán, és ezeknek a tranzakcióknak az összértékét is. Ezek a betekintések segítenek azonosítani olyan trendeket, mint például a helyiek és a turisták költésének aránya, anélkül hogy azonosítanánk egyéneket vagy konkrét vállalkozásokat.

Ez az összesített adatelemzés a körút gazdasági fejlesztési tervének egyik kulcspillére lesz, és várhatóan jövőre készül el.

„Miután kielemezzük a tranzakciós adatokat, megnézzük, hogy a rendelkezésünkre álló lehetőségek kihasználásával mit lehet ebből kihozni, és elkezdjük a koncepció megvalósítását” – mondja Balogh Samu, a Budapesti Közlekedési Központ közterület-fejlesztési programvezetője.

A főváros egyetlen körúti üzletben sem tulajdonos, a kerületeknek is csak kis számban van saját tulajdonban üzletük, így az érintett önkormányzatoknak viszonylag szűk a mozgásterük a közvetlen beavatkozásra. A koncepcióalkotáskor azonban figyelembe vennék az aluljárókban lévő egységeket, illetve bevonnának három közeli vásárcsarnokot is a fejlesztésbe, a Rákóczi térit, a Hunyadi térit és a Klauzál térit.

„Azt szeretnénk elérni, hogy minél több kereskedő csatlakozzon az általunk indított platformhoz, legyen egységes és közös megjelenésünk, weboldalunk, applikációnk és kereskedelmi együttműködésünk. Reméljük, hogy idővel annyi szereplőt meg tudunk nyerni az ügynek, hogy minden körúti üzlettulajdonos azt gondolja, megéri neki is csatlakozni” – mondja Balogh Samu.

Végső soron az elképzelés az, hogy mire 2029-ben befejeződik a közterületi felújítás, vagyis megújul és egységes szerkezetűvé válik az úttest–biciklisáv–zöldsáv–járda négyese (erről itt találhatók képek), illetve kikerülnek a közterekre az egységes arculati elemek, addigra legyen egy olyan platform, ami összefogja a kiskereskedőket is. Mintha egy hosszan elnyúló gigantikus szabadtéri plázában sétálnának a vásárlók.