Új építésű ingatlan vásárlásának buktatói és megoldási lehetőségei

Nincs megfelelően előkészítve

Előfordul, hogy a beruházó cég már akkor elkezdi árulni az általa építendő lakást vagy házat, amikor még a beruházási terület sincs a tulajdonában, hanem csak (elő)szerződést kötött rá, és már a terület megvásárlását is a saját vásárlói által fizetett foglalóból, előlegből kívánja finanszírozni. Ez rengeteg kockázattal jár a vevő részére.

Ennél kevésbé rizikós, ha a telek már a beruházó tulajdona, „csak” a tervek nincsenek készen, és/vagy a szakmai kivitelezőkkel nincs szerződése. Így nincs biztosítva sem a tényleges eredmény, sem az, hogy lesz olyan alvállalkozó, aki az ígért határidőre elkészíti az épületet.

Megoldás: mindig kérjük el az összes releváns dokumentumot, és ellenőrizzük a tulajdoni viszonyokat, terveket, engedélyeket, szerződéseket, illetve tájékozódjunk arról, hogy az általunk kifizetett előleg/foglaló esetleges visszafizetése milyen módon biztosított. A visszafizetés biztosítására akár váltót is alkalmazhatunk.

Késedelem a beruházásban

Gyakori, hogy az építkezés nem készül el a szerződésben rögzített határidőre. Ez sokszor a kivitelező hibája, de külső körülmények is okozhatják a csúszást. Egy jól előkészített projektnél a rutinos kivitelező úgy állapítja meg a határidőket, hogy azokat bármilyen rendkívüli körülmény esetén tartani tudja. Ha már eladtuk a lakásunkat, mert abból finanszírozzuk az új vásárlását, könnyen abba a helyzetbe kerülhetünk, hogy nincs hova költözni az építkezés végéig.

Megoldás: a határidőket komoly kötbérrel érdemes terhelni, illetve eleve a fizetési ütemezést is a kivitelezés fázisaihoz igazítani. Rendszeresen előfordul, hogy a szerződéskötéskor a vételár nagyobb hányadát kéri előre a kivitelező, jobb ettől tartózkodni, és több részletben, készültségi fok függvényében fizetni, esetleg ügyvédi letétbe teljesíteni.

Elfogy a beruházó pénze

A rossz előkészítés, a kivitelezés során történő rossz gazdálkodás, esetleg a piaci körülmények megváltozása miatt előfordulhat, hogy még azelőtt elfogy a pénz, hogy az épület elkészülne. Ilyenkor természetesen a munka is leáll. A vevők csak állnak, ha szerencséjük van, később rendeződik a helyzet, máskülönben, ha az eladó cég ellen felszámolás indul (mert mondjuk az alvállalkozókat sem fizette ki), az eljárás eredménye az is lehet, hogy se lakás, se pénz nem lesz.

Megoldás: a fentiekben is javasolt szankciók, több részletben történő fizetés (ügyvédi letét) kikötése, illetve bizonyos ponton résztulajdon iránti igény rögzítése a szerződésben.

Hitelezési gondok

A fentiek miatt nagyon sokszor akár évekig is húzódhat egy építkezés, így akár önerőből, akár hitelből szeretnénk kiegyenlíteni a vételárat, már teljesen más piaci környezetben lesz erre szükség. Egyes hitelkonstrukciók ugyanis nem léteznek folyamatosan, így a tényleges hitelfelvétel és fizetés időpontjára akár lényegesen rosszabb feltételekkel lehet csak a szükséges összeget megszerezni. A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora szerint például jelenleg 6,18 százalékos a legalacsonyabb piaci lakáshitel kamat 10 éves kamatperiódussal, míg egy éve ugyanez 5,78 százalék volt.

Megoldás: mindenképpen érdemes a pénzügyeket annak tudatában tervezni, hogy az idő ellenünk dolgozik, illetve olyan konstrukciót választani, amely illeszkedik a kivitelezés ütemezéséhez.

Földhivatali eljárás

A jelenlegi ingatlannyilvántartási törvény alapján a végleges adásvételi szerződés földhivatali bejegyzését megelőzően vevői jog bejegyzésére kerül sor, amire akár ötéves határidőt is ki lehet kötni, bár érdemben hat hónapos határidőig van hatása, ez azonban a legtöbb esetben nem elég arra, hogy a kivitelezés befejeződjék és a tulajdonjogot bejegyezzék. Emiatt a kivitelezők sokszor csak előszerződésben gondolkodnak, amely azonban nem nyújt elegendő biztosítékot a vevő részére.

Megoldás: mindenképp érdemes végleges szerződés kötését kérni, amelyben akár tulajdonjog-fenntartással vagy más biztosítékkal lehet a vevői jogokat rögzíteni.

Minőségi problémák

Amennyiben felépült a ház, lakás, sikerült kifizetni és átvenni, akkor sem jutottunk még a lehetséges problémák végére. Előfordul ugyanis, hogy a kivitelezés hiányos, a lakás vagy ház nem a terveknek megfelelően készül el. Sokszor kispórolják az anyagot, az egyeztetett minőségi alkatrészekhez képest olcsóbbat építenek be, illetve sok más hiba is felfedezhető az átvételt követően. A kivitelező pedig már nem elérhető, nincs kitől javítást kérni.

Megoldás: a szerződésben a későbbi javítások elvégzésének biztosítására szintén hibás teljesítési kötbér köthető ki, illetve garanciális visszatartás motiválhatja még a kivitelezőt a javítások tényleges elvégzésére.

Az új tulajdonoson marad a beruházási hitel

Előfordul, hogy a bejegyzett tulajdonjog és a tiszta tulajdoni lap ellenére a társasház törzslapján (telken) rajta marad a bank által a beruházó részére adott hitel akár milliárdos nagyságban, amely később akadályozhatja a továbbértékesítést.

Megoldás: tulajdonjogunk bejegyzését követően érdemes ellenőrizni a telek tulajdoni lapját és még idejében intézkedni a törlés iránt.