Teljesen felboríthatja a falusi ingatlanpiacot Navracsicsék törvényjavaslata

„Lakáshitelt kérne egy falusi ingatlanra? Köszönjük, hogy befáradt, de arra van az ajtó.” Banki forrásunk szerint hamarosan így nézhet ki egy kistelepülésen a bank-ügyfél kommunikáció. A kormány ugyanis bejelentett egy törvényjavaslatot, amire láthatóan nagyon büszke. Ez az úgynevezett helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amelynek lényege, hogy a túlnépesedéstől védje azt a pár száz önkormányzatot, ahova olyan sokan költöztek, hogy az a kormány megítélése szerint már veszélyes a településre, elsősorban Budapest, a Balaton és a Velencei-tó környékén.

Ugyanakkor hazai bankárok szerint eddig sem volt túl nagy üzlet kistelepüléseken lakáshitelt folyósítani, de ha a törvény életbe lép, gyakorlatilag végképp letérdel ez a piaci szegmens.

A bankok ugyan nyilvánosan bejelenteni nem fogják, de aligha hiteleznek olyan lakásvásárlásokat, amelyek kisebb településeken történnének, hiszen nem akarnak extra kockázatokat futni.

Önazonosság

De miről is van szó? Idézzünk a kormány gondolataiból! „Az önazonosság megőrzésére, a szokások és hagyományok védelmére, a népesség egyensúlyának megőrzésére ad lehetőséget a helyi önazonosság védelméről szóló, készülő törvény, amelyet az Országgyűlés már a tavaszi ülésszakán elfogadhat.” Eddig nem is hangzik rosszul, éljenek a hagyományok! Ugyanakkor Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter, vagyis az ötletgazda kiemelte:

a készülő törvény eszközöket ad a polgármestereknek és a képviselő-testületeknek, hogy ha úgy érzik, a beköltözések, az építkezések vagy bármiféle gazdasági vagy politikai változás az ott élők hátrányára alakítja át a települést, akkor felléphetnek ez ellen. A polgármesterek gyakorlatilag bejelenthetik

• az ingatlanvásárlás tilalmát azoknak, akik nem helyben laknak,
• az elővásárlási jog szélesítését a településen élőknek,
• az ingatlanszerzés feltételhez kötését,
• adózási kötelezettség meghatározását
• és a lakcímbejelentés engedélyhez kötését.

Ez viszont azoknak is rossz lehet, akik venni, és azoknak is, akik eladni akarnak ingatlant az érintett településen. A potenciális vevőnek azért, mert kockázatot, adminisztrációs feladatokat vihet a vásárlásba, ha ezzel él valaki. A potenciális eladóknak pedig azért, mert ha az ingatlanjuk csak korlátozottan lesz forgalomképes, akkor annak azonnal lezuhan az értéke és nehezebb lenne rá hitelt felvenni.

A törvény adta lehetőségeket azok a települések használhatják, amelyek ezt hasznosnak gondolják, hiszen van sok olyan település is, amely inkább több letelepedőt vonzana, mintsem távol tartaná őket, ezek a települések pedig értelemszerűen nem élnek majd a korlátozó intézkedésekkel. Ezt reméli a kormány, de az ilyen populista lehetőségeket gyakran kikényszeríti a falu népe, kérhetik a polgármestert, hogy tartsa távol a „gyüttmenteket”.

Szabad kéz, nagy kockázat

De vajon valaki belegondolt abba, hogy ez mit jelent a falusi emberekre nézve? Mi a következménye annak, ha van a színpadi kellékek között egy pisztoly, amely akár el is sülhet a jövőben?

A ma még csak tervezet formájában olvasható jogszabály elég nagy mozgásteret, szinte szabad kezet ad az önkormányzatoknak. Meg lehetne tiltani, vagy valamilyen feltételhez lehetne kötni a betelepülők engedélyezését.

De mit ér egy olyan agglomerációs, vagy Balaton-felvidéki ingatlan, ahol a vevőnek, a hitelezőnek azzal a kockázattal is számolnia kell, hogy a polgármester egy tollvonással korlátozhatja az ingatlan forgalomképességét?

Banki forrásaink kiemelték, hogy a kistelepülésen levő ingatlanokat a törvény megjelenése után azonnal le kell értékelni a modellekben, hiszen nem biztos, hogy az ingatlan forgalomképes marad.

A javaslat valójában az egész országban változást hozna.

Nézzünk egy kistelepülést! Ha egy iklanberényi ingatlant az egész ország megvehet, az többet ér, mintha csak az iklanberényiek, akik nagyjából 50-en vannak. Igaz, az Iklanberényben születtek is és az ott rokonsággal rendelkezők is vásárolhatnak, azt most hagyjuk, hogy ezt pontosan majd hogyan lehet meghatározni.

A közepes méretű településen a probléma súlyossága is közepes. Ha Körmendről mondják ki, hogy csak a körmendieké, akkor is leszűkül a vevői kör, de azért mégiscsak nagyobb marad a piac. De valójában még Budapesten is számítana az ingatlanpiacon, ha a jövőben a komlóiak már nem vehetnének ingatlant.

De a felsorolt három településméret közül azért határozottan az utóbbi két példára kisebb a bevezetési esély, bevezetés esetén pedig kisebb a következmény. Agyrém az egész – jellemezte a helyzetet egy bankár forrásunk.

A falusiak bánnák

De a kisebb településen eleve kevésbé forgalomképesek az ingatlanok. Ha ezer ember lakik a faluban, és a polgármester nem enged újakat beköltözni, akkor ott egy bank egyáltalán nem finanszírozhat lakásvásárlást, legfeljebb 5-10 százalékos loan to value (hitel/érték) aránnyal, vagyis

egy 20 milliós ingatlanra 1-2 millió forint hitelt lehet majd csak adni, hogy ne legyen akkora kockázat és veszteség a későbbiekben.

Egy ilyen intézkedés után kisebb lesz a kereslet (sokan nem vásárolhatnak), nagyobb lesz a kínálat (lesz, aki nem akarja, hogy leértékelődjön az ingatlanja, azt inkább gyorsan el akarja adni), de ettől a faluban a választók még kikövetelhetik a polgármesternél, hogy védje az önazonosságukat.

A bankár mindenesetre erre azt mondja, hogy „amennyiben én azt látom, hogy változik az ingatlanporfólióm értéke, arra céltartalékot kell képezni. Az embereket a bankok vesztesége persze nem érdekli, de az igen, hogy az ő ingatlanjuk azonnal kevesebbet ér.”

Banki forrásaink szerint ha jön a törvény mindenki rosszul jár. Ha egy kistelepülésen bevezetik az intézkedéseket, azonnal kevesebbet ér minden ingatlan, ha egy településen nem vezetik be, de van rá esély, hogy később bevezessék, mert van erre lehetőség, akkor majd ott is kevesebbet ér az ingatlan.

Mint hallottuk, a bankoknak jellemzően nincs településenkénti árazása, de ha a törvény életbe lép, a bankoknak reagálni kell erre a modelljeikben. A legtöbb banknál már biztosan készülnek, akikkel mi beszéltünk, már gondolkodnak ezen. Aki pedig már számol, ő úgy véli, hogy minden kistelepülésen csökken az ingatlanok értéke, és nem gondolja, hogy túl sok bank lenne hajlandó kistelepülési ingatlanokra hitelt adni.