Sokan félreértik a 3 százalékos lakáshitel egyik feltételét, és ez nagyon sokba kerülhet

Kulcsfontosságú a 10 százalékos önerő lehetősége a nemrég bejelentett, szeptemberben induló Otthon Start hitelnél, de van egy gyakori félreértés ezzel kapcsolatban. A többség ugyanis úgy értelmezi ezt a kitételt, hogy a lakásvásárláshoz elég lesz a vételár 10 százaléka, míg a fennmaradó részt lehet majd 3 százalékos kamatú hitellel finanszírozni. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű, előfordulhat, hogy a vételárnak akár 20–30 százalékát is saját forrásból kell előteremteni. A BiztosDöntés.hu pénzügyi oldal röviden összefoglalta, mire érdemes figyelni az önerővel kapcsolatban, és miért van az, hogy nem minden esetben elég a vételár 10 százaléka.

Normális esetben a bankok legalább 20 százalék saját forrás bevonását várják el az adóstól. Lakáscélú jelzáloghitel esetén, mint amilyen az Otthon Start is, nem a vételár 90 százalékáig hitelezhetnek, hanem az úgynevezett becsült forgalmi érték 90 százaléka az, amit odaítélhetnek. Ez viszont nem biztos, hogy azonos a vételárral.

A forgalmi értéket általában a bank által kirendelt független értékbecslő állapítja meg több más szempont (infrastruktúra, állapot, építőanyag) alapján, de Budapesten, megyei jogú városokban, megyeszékhelyeken, a budapesti agglomerációban egyre gyakoribb a statisztikai értékbecslés is, amikor az ingatlan értékét statisztikai adatok felhasználásával határozzák meg. Bármelyikről is legyen szó, az értékbecslés során az ingatlan aktuális forgalmi értékét állapítják meg: ez lehet alacsonyabb, de akár magasabb is, mint a vételár.

Ha a forgalmi érték alacsonyabb, mint a vételár, akkor a vételár 10 százalékánál több önerőre lesz szükség.

Ha például egy 100 millió forintért megvásárolt családi házat az értékbecslő csak 80 millió forintra értékel, akkor legfeljebb 72 millió forint hitelt adhat a bank (azaz a 80 millió 90 százalékát). Ebben az esetben 28 millió forint önerőre lesz szükség, ami a vételár 28 százaléka.

Ha viszont jó üzletet kötött a vevő, és a 100 millió forintért megvásárolt ingatlan mondjuk 110 millió forint lenne az értékbecslő szerint, akkor is a vételár legfeljebb 90 százaléka lehet a hitelösszeg, vagyis 10 millió forintot mindenképpen saját forrásból kell beletennie a vevőnek. A kérdés akkor számíthat nagyon sokat, ha a vevő már letette a foglalót a kinézett ingatlanra.

A bank ráadásul nem biztos, hogy megítéli hitelnek a forgalmi érték 90 százalékát, ezt ugyanis még csökkentik, így jön ki a hitelbiztosítéki érték (HBÉ), ennek 90 százaléka lehet legfeljebb a hitelösszeg. A HBÉ rendszerint 10–30 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél, hogy pontosan mennyivel, az függ az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől. A hitelbiztosítéki érték azért alacsonyabb a forgalmi értéknél, mert a bank itt úgy kalkulál, hogy ezen az áron az ingatlan gyorsan, jellemzően három hónapon belül értékesíthető lenne abban az esetben, ha az adós nem fizet, emiatt pedig végül fel kellene mondania a hitelszerződést.

A szokásos péntek reggeli rádiós beszélgetésében a Kossuth Rádión Orbán Viktor arra biztatta a fiatalokat, hogy fontolják meg az Otthon Start adta lehetőséget. „Én áttörésnek érzékelem, mert olyan számításokat látok, hogy biztosan mondhatom, ez egy részleteiben kidolgozott, kimunkált javaslat” – mondta a miniszterelnök. Megemlítette, hogy a bankokkal és az építőipari szereplőkkel is egyeztetett javaslat van az asztalon, szerinte a program az építőiparra is nagy hatással lesz. „Ha megépül 10 ezer lakás, az a gazdasági teljesítményben egyszázalékos növekedést hozhat. És könnyen lehet, hogy 30–50 ezer lakás is megépülhet, bár nem csak új építésű lakásokra lesz igénybe vehető a hitel” – tette hozzá.

Az Otthon Start programról szóló tudnivalókat ezekben a cikkekben követjük.