Olyan új szabályt készül hozni az MNB, aminek a Tiborcz István-féle Gránit Bank lehet a legnagyobb nyertese

Az ősz hitelpiaci slágere a 3 százalékos államilag támogatott lakáshitel. A sajtóban rengeteg cikk jelenik meg a lehetőségről, és szeptember elején az is kiderült, hogy vannak olyan bankok, amelyek akár a nagyon kedvezményes 3 százalék alá is be tudnak menni a kamatajánlatukkal.

Az vélhetően kevésbé érdekli a hitelt igénylőket, hogy magának a banknak mibe fáj egy ilyen hitel, de azért rögzítsük, hogy az állam érdemi, 5,11 százalékos kamattámogatást nyújt a bankoknak egy meghatározott szabályrendszer alapján.

A képlet szerint a hitel teljes kamata az 5 éves futamidejű állampapírok hozamához van kötve, az utolsó 3 hónap aukciós átlaghozamának mennyiségekkel súlyozott átlagát kell alapul venni, ezt kell beszorozni 1,1-gyel és hozzáadni 1 százalékpontot. A teljes kamat így a program kezdetén 8,11 százalék volt, ebből 5,11 százalék az állami támogatás, az ügyfélkamat pedig 3 százalék. Mármint legfeljebb, mert akinek megéri, az adhatja olcsóbban is a hitelt.

És itt akad még egy elem, amiről biztosan kevesebb szó esett eddig. Eszerint – legalábbis, ha megvalósul egy készülő jogszabály – valójában a bankok nem ugyanolyan feltételekkel dolgozhatnak az Otthon Start, illetve úgy általában a jelzáloghitelezés piacán. A kisebb bankok (vélhetően ilyen például a 2,85 százalékos kamatozású termékkel megjelenő, egyébként Tiborcz István érdekeltségébe tartozó Gránit Bank, vagy a 3 százalékos ajánlattal aktív MagNet Bank) alacsonyabb költséggel hitelezhetnek, és a készülő terv szerint kedvező helyzetük további növekedés esetén is fennmaradhat.

Miért találták ki?

A készülő jogszabályt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) közleménye mutatja be, de némi magyarázatra szorul. Cikkünkben fontos fogalom lesz az úgynevezett jelzáloghitelfinanszírozás-megfelelési mutató (JMM).

Az erre vonatkozó szabályozást még 2015-ben találta ki az MNB, amikor Nagy Márton jelenlegi nemzetgazdasági miniszter ott dolgozott elnökhelyettesként. A mögötte lévő gondolat az volt, hogy szépen nő a jelzáloghitelezés Magyarországon, de ennek kockázata is van, ugyanis a hosszabb távú hitelekkel szemben a bankok viszonylag kevés hosszabb távú forrása áll.

Ezt a fogalmat nevezik úgy, hogy lejárati eltérés (nemzetközi fogalommal maturity missmatch). Mondhatjuk persze, hogy ez a bankok alaptevékenysége, vagyis összeszednek mindenféle forrást, betéteket – akár a folyószámlákon csak ideiglenesen rendelkezésre álló pénzeket –, és szépen hitelezik. Ez igaz, de azért a jegybank szeretett volna egy amolyan biztonsági puffert a rendszerben. Ezért létrehozott egy szabályt, hogy a hosszabb hitelek egy bizonyos részét (előbb 15, majd 20, végül 25 százalék szerepelt a szabályozásban) hosszabb forrással kell fedezni, aminek természetesen költsége is van.

A bankok két módszert találtak ki arra, hogy ilyen típusú forrást gyűjtsenek. Többen szakosított hitelintézetet, vagyis jelzálogbankot alapítottak (így járt el a legnagyobb lakossági bankok közül az Erste, a K&H, az MBH, az OTP, illetve az UniCredit), míg mások nem alapítottak külön bankot, de a piacról vettek ilyen terméket (ez volt például a CIB és a Raiffeisen, illetve több kisebb bank útja). Egy szakosított pénzintézet fenntartása ugyanis nem olcsó, ott is vannak mindenféle tisztviselők, folyamatok, auditálás és a többi.

Voltak azonban a piacon olyan bankok is, amelyek főtevékenységként nem foglalkoztak lakossági hitelezéssel, de valamilyen céllal, például a saját vezetőik ösztönzésére, jutalmazására pár munkáltatói jelzáloghitelt kiadtak, erre lehet példa a kínai Bank of China vagy a koreai KDB. Nekik nem kellett ezzel az egész szabályrendszerrel bajlódniuk, mentesültek az előírás alól.

Érdemi előny, ha valaki mentesülhet

A szabályozásban kezdetben nem is volt úgynevezett de minimis elv, ami bizonyos jogszabályoknál (például támogatásoknál, közbeszerzési szabályokban) arra vonatkozik, hogy csekély mértékű, jelentéktelen dolgokat egy bizonyos nagyságrendig nem kell meghirdetni, bejelenteni stb.

Aztán 2017-ben bevezették, hogy a 3 milliárd forintnál kisebb jelzáloghitel-állományú intézményeknek nem kell megfelelniük a szabályozásnak. A küszöbértéket 2019-ben 10 milliárd, majd 2021-ben 40 milliárd forintra emelték. A negyedik emelés az MNB aktuális sajtóanyagában szereplő 100 milliárd forint lenne, ennek bevezetése jelenleg egyeztetés alatt van.

Ha valóban bevezetik, akkor abban a 10 évben, amikor a hazai lakáshitelállomány csak a kétszeresére nőtt, a mentesség küszöbértéke 33,3-szorosára emelkedhet.

Akad tehát a piacon egy olyan csapat, a kisebb bankoké, aminek nem kell a JMM-szabályt betartania. Próbáltunk becsléseket kérni arra, hogy ez mekkora költségelőnyt jelent. A bankárok szerint 100 milliárd forint finanszírozási költsége nagyjából 100 bázispont, vagyis 1 százalék. Mivel azonban csak az állomány 25 százalékára kell hosszú forrást képezni, azt lehet mondani, hogy annak, aki mentesül a szabály alól, egy 100 milliárd forintos portfólión 0,25 százalék előnye származik finanszírozási költségben ahhoz képest, aki nem mentesül.

Ez az előny abból fakad, hogy a refinanszírozott hitelért egy kereskedelmi bank is kamatot fizet, ennek aktuális kamata a jelzáloglevelek hozama plusz 100 bázispontos felár lehet.

Nagyon fontos, hogy a jogszabály nem úgy szólna a jövőben, hogy 100 milliárd forintnyi hitelezésig senkinek sem kell JMM-mel foglalkoznia, és utána az állomány 25 százalékára kell a hosszú forrás. Ehelyett a tervezet szerint arra, akinek az összesített állománya 100 milliárd forint alatt van, nem vonatkozik a JMM, akinek viszont felette, annak a teljes állományára érvényes az elvárás.

Az MNB nem vitte túlzásba az indoklást

Miért történik mindez? Az MNB-től célzottan feltett kérdéseinkre nem kaptunk választ, és a közleményben sincs részletezve, miért döntenek a további lazítás mellett. Ezt a részt lényegében elintézik annyival: „a jegybank a piaci folyamatok alakulásához illeszkedve több, a pénzügyi stabilitást erősítő célzott intézkedést fogadott el”. A szöveg szerint lesznek egyébként egyéb változások is:

• A hazai lakó- és kereskedelmi ingatlannal fedezett kitettségek esetén is 1-1 százalékos rendszerkockázati tőkepuffert kell képezniük a hitelintézeteknek 2026. január 1-jétől.
• Az elmúlt évek béralakulását követve 800 ezer forintra emelkedik a magasabb jövedelemarányos eladósodottságot lehetővé tevő jövedelmi küszöbérték.
• Az adósságfék-előírások alkalmazása alól mentesítő, kis összegű hitelekre vonatkozó limitet 450 ezerről 550 ezer forintra emeli, valamint a bankok által javasolt egyéb technikai módosításokat is átvezeti 2026. január 1-jétől.

Mindezek érthetők, természetesen az infláció és a reálbér-emelkedés közben változnak azok az elemek, hogy mi számít jó fizetésnek, mi számít méretes hitelnek. Mindamellett a JMM mentességi mutatója olyan mértékben változik, amit aligha lehet inflációval vagy a hitelpiac növekedésével magyarázni, ez sokkal inkább néhány kisebb piaci szereplő direkt megsegítésének tűnik.

Próbáltunk a különböző hazai bankok gyorsjelentései, vállalati portáljai segítségével tájékozódni, hogy ki tartozhat éppen a szabályrendszer meghatározta sávba. A nagyoknak (OTP, MBH, K&H, CIB, Erste, Raiffeisen, UniCredit) sokkal nagyobb a lakossági hitelállományuk, ők biztosan nem mentesülnek.

A Tiborcz István által a Tiberis Digital Kft.-n keresztül több mint 40 százalékban tulajdonolt Gránit Bank lakossági hitelportfóliója a féléves gyorsjelentés szerint 61 milliárd forintot tett ki, ebbe természetesen többféle hitel is tartozhat, de az érintett állomány biztosan a szabályozási szintnél lehet. A Polgári Bankot megvásárló MagNet Bank nem nyilvános intézmény, itt nem segítette a munkánkat féléves gyorsjelentés, de azt tippeljük, hogy ez a másik bank, aminek kedvezhet a szabály. Más kisebb intézmények (az említett KDB, Bank of China, Trive Bank) a régi és a tervezett új szabályok alapján is mentesül a JMM alól, vagyis nekik ezért nem létszükséglet az, hogy a rendelet életbe lépjen.