Csökkenni kezdtek a budapesti lakásárak
Országosan 0,4 százalékkal nőttek, Budapesten viszont 0,7 százalékkal csökkentek a lakásárak 2025 decemberében – írja az Ingatlan.com közleménye. A portál szerint Budapesten már novemberben is 0,1 százalékkal mérséklődtek az árak, vagyis a december már sorozatban a második hónap, amikor olcsóbbak lettek a budapesti lakások.
„Budapesten a vevők fizetőképessége elérte a plafont, ami gátat szabott a drágulásnak. A kereslet október óta már nem tudja fenntartani a korábbi növekedési ütemet, ami gyorsan megjelent a fővárosi lakásárak alakulásában is” – mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Balogh szerint „Pest vármegyében szintén érdemi lassulás következett be. A novemberi 1,7 százalékos havi drágulás decemberre bőven 1 százalék alá csökkent, vagyis az áremelkedés üteme egyetlen hónap alatt látványosan lassult a fővárosi agglomerációban is. Az ország többi részén összességében nem történt jelentős fordulat, ugyanakkor Közép- és Dél-Dunántúlon az elmúlt hónapok átlagánál nagyobb tempójú áremelkedés volt tapasztalható. Ez elsősorban az év közbeni korrekciónak tekinthető, mivel az év második felében a kelet-magyarországi régiók árai tempósabban nőttek a nyugat-magyarországi lakások árainál.”
Éves alapon már nem ilyen szép
2025 decemberében az előző év azonos időszakához képest országosan 18 százalékkal emelkedtek az árak. Ez alacsonyabb, mint amekkora éves drágulást 2025 első felében mértek, aminek a bázishatás az oka, 2024 végén ugyanis már érezhetően nőttek az árak az állampapírokból kiszálló és a lakáspiacra visszatérő befektetők aktivitása miatt.
Decemberben éves alapon az ország régiói közül Budapesten mérték a legnagyobb, 20 százalékos drágulást. 19,1 százalékkal második helyen volt ebben az Észak-Alföld, ahol ebben az évtizedben óriási ipari beruházások valósulnak meg, és ezután következik a növekvő lakosságú Pest vármegye. 2025 végére legkevésbé Észak-Magyarországon és Nyugat-Dunántúlon emelkedtek az árak.
A lakásárak alakulása továbbra is szorosan együtt mozog a kereslet változásával. Október óta a kereslet lanyhulása az addigi drágulást stagnálássá alakította. Ennek hátterében egyrészt az áll, hogy sok vásárló elérte a fizetőképességének felső határát, másrészt Budapesten az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája érezhetően visszafogta áremelkedést – írja az Ingatlan.com közleménye.
Mennyibe kerülnek most az eladó lakások és házak?
A több budapesti kerületben a használt lakások a múlt év utolsó hónapjaiban alig mutattak változást. A XXIII. kerületben a december végére 817 ezer forintra csökkent az átlagos négyzetméterár a szeptemberi 831 ezer forintról. Az egyik legnépszerűbb és legjelentősebb választékot nyújtó XIII. kerületben a múlt év végén közel 1,6 millió forint volt az átlag, ami lényegében megegyezik a szeptember eleji értékkel.
Szeptember eleje óta mindössze 1-2 százalékos drágulás, azaz majdnem stagnálás jellemezte az I., az V., a VI. és a III. kerületet is. „Elsősorban a drágább városrészekben látható árkorrekció, ami annak is köszönhető, hogy ezekben a kerületekben már az Otthon Start Program indulása előtt is a másfél millió forint közelében jártak a négyzetméterárak” – fogalmazott Balogh László.
Debrecenben év végére a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára elérte az egymillió forintot, míg a legolcsóbb vármegyeszékhely Salgótarján lett 289 ezer forintos árszinttel. A nagyvárosok lakóingatlanjainak felértékelődését jól jellemzi, hogy már négy olyan vármegyeszékhely van, ahol az átlagos négyzetméterár meghaladja a 900 ezer forintot. Szegeden 955 ezer, Székesfehérváron 923 ezer, Győrben 922 ezer, Veszprémben pedig 913 ezer forint az eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára.
Az Ingatlan.com szakértője szerint 2026-ban a forgalom élénk maradhat a lakáspiacon. A használt lakások esetében viszont újabb árrobbanásra nem lehet számítani a vevők fizetőképességének korlátai miatt, illetve annak köszönhetően, hogy az eladók már minden eddig ismert tényezőt beáraztak, ami hatással lehet a forgalomra vagy az árakra.
A használt lakások drágulását fékezheti az is, hogy a lakásfejlesztők több ezer olyan új lakással jelenhetnek meg a kínálatban, amik megfelelnek a 3 százalékos hitel feltételeinek. Budapesten bizonyos kerületekben és városrészekben emiatt közel azonos árszintre kerülhetnek a használt és az új lakások, ami érdekes fordulatokat hozhat az ingatlanpiacon 2026-ban – mondja Balogh László.
Érdemes persze megnézni, hogy az országos lakáspiaci árindex a decemberi adatokkal is azt mutatja, hogy 2025 végén egy magyarországi lakás közel négyszer annyiba kerül, mint 2015-ben:
Azoknak, akik lakásvásárláson vagy -eladáson gondolkodnak, az ebben a cikkben bemutatott négy grafikont ajánljuk.
