Terézváros korlátozta az airbnb-zést, és hirtelen lett egy csomó elérhető árú albérlet
Érdekes elemzést tett közzé az Ingatlan.com a budapesti albérlet- és Airbnb-piacról egy héttel azután, hogy Józsefváros bejelentette: társadalmi egyeztetést indít a rövid távú lakáskiadás szabályozásáról. A VIII. kerület kezdeményezése után a XI. maradt az egyetlen belvárosi kerület, amelyben nincs napirenden az airbnb-zés helyi szabályozása.
Az Ingatlan.com elemzése szerint ma Budapesten 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány egy százaléka. Az Airbnb-k több mint 80 százaléka azonban hat belvárosi kerületbe koncentrálódik, amelyekben így átlagosan a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra.
Az Airdna.co adatai szerint a hat központi kerületben a következő számú és arányú Airbnb található:
| Kerület | Airbnb-ként működő társasházi lakások száma (db.) | Teljes lakásállomány és Airbnb-lakások aránya (db., %) |
| I. | 382 | 17 745 (2,2%) |
| V. | 1198 | 20 369 (5,9%) |
| VI. | 837 | 29 197 (2,9%) |
| VII. | 3219 | 38 185 (8,4%) |
| VIII. | 1702 | 47 886 (3,6%) |
| IX. | 787 | 44 620 (1,8%) |
| Belvárosi kerületek | 8125 | 198 002 (4,1%) |
| Budapest | 9814 | 961 061 (1%) |
A rövid távú lakáskiadás tehát a belvárosi kerületeken belül is rendkívül egyenlőtlenül oszlik el, Erzsébetvárosban ugyanis a lakások 8,4 százalékát adják ki rövid távra, Belváros-Lipótvárosban ez 6,9 százalék, a többi kerületben azonban 4 százalék alatt van.
Érdekesség, hogy bár Terézváros idén januártól korlátozta a lakások rövid távú kiadását, az Airdna.co adatai szerint a kerületben még mindig 837 lakást üzemeltetnek ilyen módon. Ennek az az oka, hogy a kerületnek nincs joga az Airbnb általános betiltására, csak a magánszálláshelyként működő lakásoknál tudták megtiltani a rövid távú kiadást. Így a lakások egy részét továbbra is ki lehet adni rövid távra más jogi forma használatával, például közösségi szálláshelyként.
Az Ingatlan.com elemzése szerint azonban a terézvárosi szabályozás részben így is működik, a kerületben ugyanis 60 százalékkal csökkent a rövid távú kiadásra használt lakások száma. Ezzel párhuzamosan 34 százalékkal, 1330-ra bővült a kerületi albérlet-hirdetések száma, amivel ma a belvárosi kerületek közül itt van a legnagyobb albérletkínálat.
A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent. „A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz a hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget, és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” – mondta erről Balogh László, az Ingatlan.com szakértője.
Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami tavaly májushoz képest stagnálást, a szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkenést jelent. Ennek ugyanakkor elsődlegesen valószínűleg nem az Airbnb korlátozása az oka, hanem az Otthon Start bevezetése, hasonló folyamatok zajlanak ugyanis a többi kerületben is.
A bérlakáspiac másik érdekes kérdése, hogy mennyit lehet keresni a hosszú, és mennyit a rövid távú lakáskiadással. Az Ingatlan.com készített erről egy összesítést a fent említett hat belvárosi kerületre.
| Kerület | Airbnb-k kihasználtsága (%) | Havi átlagos árbevétel Airbnb-ből (ezer Ft/hó) | Átlagos havi bérleti díj (ezer Ft/hó) | Hosszú távú bérbeadásból származó bruttó bevételarányos hozam |
| I. | 64% | 625 | 320 | 3,80% |
| V. | 70% | 725 | 350 | 3,70% |
| VI. | 69% | 683 | 280 | 4,50% |
| VII. | 70% | 650 | 245 | 4,60% |
| VIII. | 68% | 542 | 240 | 4,90% |
| IX. | 69% | 617 | 240 | 4,40% |
| Belvárosi kerületek | - | - | 265 | 4,50% |
| Budapest | 69% | 625 | 250 | 4,50% |
A táblázatból látszik, hogy ebben a hat belvárosi kerületben hosszú távra átlagosan 240–350 ezer forintért lehet lakásokat kiadni, ami a vételárakhoz képest 3,7–4,9 százalékos bruttó hozamot jelent. Ez az adó és az egyéb költségek levonása után a valóságban jóval alacsonyabb nettó hozamot jelent.
A budapesti belvárosi kerületekben 64–70 százalékos kihasználtsággal lehet Airbnb-ket üzemeltetni, amivel átlagosan 542–725 ezer forintos bevétel érhető el. Ez minden kerületben kétszer, vagy több mint kétszer annyi, mint amennyit a hosszú távú lakáskiadással keresni lehet – igaz, hogy a rövid távú kiadás sokkal több költséggel és munkával is jár.
Az Ingatlan.com elemzése szerint ezek az adatok arra késztethetik a befektetőket, hogy végiggondolják, hogy valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme.
Balogh László szerint a belvárosi keresletet a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják. „Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet. A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nemcsak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is” – mondta az Ingatlan.com szakértője.
A terézvárosi Airbnb-helyzetről itt írtunk bővebben.
