Emelik a téteket a lakáshitelesek, és ez nem biztos, hogy jó

Ahogy erre számítani lehetett, új rekordot ért el tavaly a lakáshitel-piac: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint 2024-ben összesen 1351,4 milliárd forint értékben kötöttek új szerződéseket a hitelintézetek, ami közel két és félszerese az egy évvel korábban elért, nem egészen 600 milliárdos volumennek. Utóbbi viszont a tavalyi, általános – jelentős részben a magas kamatokkal magyarázható – hitelpiaci megtorpanás eredménye volt, tehát sokkal nagyobb a jelentősége annak, hogy a tavalyi kihelyezési mennyiséggel a 2021-es, picivel 1300 milliárd forint feletti csúcsot is sikerült túlszárnyalni.

Kellett a frissítés a támogatott hiteleknél

Ha a kihelyezési rekord okait keressük, hasonló irányba kell indulni, mint 2021-ben: akkor egy támogatott konstrukció – az energetikai szempontból hatékony lakások vásárlását támogatni hivatott zöld hitel – hajtotta tovább az év utolsó negyedében az egyébként is magas fordulaton pörgő piacot. Most ezt a szerepet a múlt év januárjától elérhető csok plusz töltötte be, amely amellett, hogy akár 50 millió forintnyi kamattámogatott hitel igénylését is lehetővé teszi, használt ingatlanok vásárlására is felhasználható.

Ezzel magyarázható, hogy 2024-ben a támogatott hitelek aránya is jelentősen emelkedett az új szerződéseken belül: miközben 2023-ban csak a kihelyezett lakáscélú kölcsönök 21,3 százalékához kapcsolódott valamilyen állami támogatás, tavaly már a több mint egynegyedéhez. (Ebből a szempontból egyébként 2022 számít a rekordévnek: akkor – a már kifutó zöld hitel kihelyezései miatt – rendkívül magasra, 38 százalék fölé emelkedett a támogatott hitelek aránya.)
A csok plusz megjelenése mellett persze a piaci feltételű kölcsönök iránti erős kereslet is kellett az új csúcshoz: ezt pedig nagyban elősegítette, hogy a lakáshitelben gondolkodó háztartások szempontjából komfortos szintre, 6 és 7 százalék közé csökkentek a piaci lakáshitelek kamatai, és jót tett a piacnak a jövedelmek emelkedése is.

Egyre bátrabbak az ügyfelek

Ami viszont különösen figyelemre méltó az MNB lakáshitel-statisztikáiban az az, hogy a megkötött új szerződések száma közelében sincs a korábbi csúcsoknak. A jegybank adatai szerint 2024-ben valamivel több mint 75 ezer lakáshitel-szerződést kötöttek a pénzintézetek, ami ugyan 41 százalékkal több az egy évvel korábbinál, a 2019-ben regisztrált 96,6 ezres, és a 2021-es 109,5 ezres volumentől is jóval elmarad.

Vagyis viszonylag kevés új ügyfél jelent meg tavaly a lakáshitel-piacon, de ők nagyobb tételekben gondolkodtak, mint korábban: olyannyira, hogy az egy új szerződésre jutó átlagos hitelösszeg 18 millió forint közelébe ugrott 2024-re, miközben a megelőző években rendre 10 és 13 millió forint között járt.

(A 2022-ben megkötött szerződéseknél nagyjából 12,8 milliós, a 2023-asoknál pedig 11,2 milliós átlag számolható ki a jegybanki adatokból.) Az emelkedés egy részét persze rá lehet fogni az évek óta érezhető lakásár-inflációra, és a csok plusz hatásaira, de ekkora ugrás azért egyáltalán nem mondható megszokottnak.

A másik, szintén figyelemre méltó tény, hogy a lakáshitelesek egyre nagyobb összegeket vesznek fel a fedezetül felajánlott ingatlan piaci értékéhez viszonyítva is. Az MNB honlapján található adatok szerint – az új szerződések számát figyelembe véve – a tavaly szeptemberben felvett hitelek 54,7 százalékánál volt 50 százaléknál magasabb a hitel/fedezet (loan to value, LTV) arány, miközben 2023 decemberében még nem egészen 46 százalékánál.

Vagyis szeptemberben lakáshitel-szerződést kötőknek csak a 45 százaléka tudta a lakás értékének legalább a felét saját erőként előteremteni, sőt, az igénylők 27,5 százalékánál a 30 százalékot sem érte el a saját erő aránya az ingatlan értékéhez képest. Ha pedig a szerződések volumenét nézzük, még keményebb a helyzet: itt az 50 százalék feletti LTV mutató a hiteleknek közel a 67 százalékára volt jellemző, szemben a 2023. decemberi 58,2 százalékkal.

Túl nagyok-e a tétek?

Mindebből jól látszik, hogy a lakáshitelt felvevő háztartások egyre nagyobb összegeket igényelnek, és egyre jobban megterhelik a megvásárolt ingatlanokat. Ez pedig a portfólió minőségének jövőbeni alakulása szempontjából nem biztos, hogy egészséges folyamat, hiszen a nagyobb hitelösszeg, és az adósság mögött álló, arányaiban kisebb fedezet mindig magasabb rizikót jelent.

Az egyre bátrabbá váló hiteladósokon kívül pedig egyéb lehetséges kockázatok is vannak a rendszerben: így például az, hogy a támogatott hitelek közül kettőnél is – a babavárónál és a csok plusznál – fontos feltétel a gyermekvállalás, ami, ha valamiért elmarad, máris piaci feltételűvé válik az adott hitel, és/vagy egyéb retorziókra kell számítani az adósnak.

Az persze igaz, hogy a lakossági hitelpiac jelenlegi állapotában teljesen indokolatlan vészharangokat kongatni, hiszen a lakossági hitelállomány mértéke mind a megtakarításokhoz, mind a nemzeti jövedelemhez mérten viszonylag alacsony. A bankszektor hitelportfóliójának minősége pedig stabilan jónak mondható, amiben meghatározó szerepet játszik az évek óta változatlanul alacsony szinten ingadozó munkanélküliségi ráta, és a jövedelmek emelkedő szintje is.

Ezzel együtt a nagyon magas – 80 százalék feletti – hitel/fedezet arányú ügyletek tömegessé válását szerencsésebb lenne elkerülni, mert úgy könnyebben lenne fenntartható a piacot most jellemző stabilitás.

Tíz százalék lett, maradhat?

A lakáshitelek átlagos összegének további emelkedéséhez viszont az is hozzájárulhat, hogy az idei év elejétől tovább bővült azoknak a köre, akik akár tíz százalékos saját erő mellett is igényelhetnek lakáshiteleket. 2024. elejétől azoknak volt lehetőségük erre, akik az igénylés időpontjában legfeljebb 40 évesek, és első saját lakásuk megvásárlásához igénylik a kölcsönt.

Az idei évtől viszont jelentősen kibővült a potenciális ügyfélkör a 10 százalékos önerő mellett igényelhető hiteleknél: a lehetőséget ugyanis kiterjesztették az energiahatékony ingatlanok vásárlásához felvett hitelekre, életkortól függetlenül. (A zöld paramétereknek gyakorlatilag minden új építésű lakás megfelel Magyarországon.)

Utóbbi változás azt jelenti, hogy tovább növekedhet az alacsony saját erő mellett felvett lakáshitelek aránya. Az első lakáshoz jutók engedménye persze nem vezetett drasztikus változásokhoz a piacon: az MNB adatai szerint az ezzel a lehetőséggel érintett kör az új lakáshitel-szerződések számának nagyjából 3 százalékát, értékének pedig 4,25 százalékát adta szeptemberben. Az energetikai szempontból hatékony lakások vásárlói miatt viszont az idén már jelentősen nőhet azok aránya, akik 20 százalék alatti saját erővel igényelnek lakáshitelt.