Az, aki az elmúlt hónapokban vásárolt, vagy akár csak tervezett ingatlant
vásárolni, szembesülhetett azzal, hogy nagyon nem neki áll a zászló.
Budapesten és a nagyvárosokban felverték az árakat a piacra rázúduló
befektetők, míg a kistelepüléseken a falusi csokos kereslet miatt láthattunk
kimagasló drágulást. Az sem javít a vevők helyzetén, hogy a reálkeresetek képtelenek lépést tartani a lakások drágulásával. Közben pedig néhány
bank még kamatot is emelt az elmúlt egy évben, így sokaknak a lakáshitel is többe kerül.
A lakáspiac tele van ellentmondásokkal az év első három hónapjában, a sok biztató adat mögé nézve ugyanis azt látjuk, hogy az átlagos vásárló bizony mind nehezebb helyzetben van. Különösen akkor, ha hitel is szükséges a vásárláshoz.
Rárepültek a befektetők az ingatlanpiacra
Az ingatlantranzakciók száma az első három hónapban fokozatosan emelkedett, minden hónapban felülmúlva az előző évi számokat, ám áprilisban megbicsaklott a trend, és mind havi, mind éves összevetésben csökkenést láthatunk a Duna House Barométer alapján. Ugyanakkor az első négy hónap forgalma még így is 4,5 százalékos növekedést mutat, ami akár bizakodásra is okot adhat, ám ez csak látszólagos. Ha a vásárlók összetételét is megvizsgáljuk, akkor kiderül, hogy mind inkább kiszorulnak az átlagos, saját otthont keresők az ingatlanpiacról.
Áprilisban tízből négy vevő ugyanis már befektető volt Budapesten, ez egy évvel korábban még csak három volt.
Kisebb mértékben ugyan, de vidéken is nőtt a befektetők aránya, itt áprilisban körülbelül 30 százalék volt a részesedésük. Az első saját lakásukat megvásárlók aránya 28-ról 20 százalékra csökkent a fővárosban egy év alatt, miközben vidéken ellentétes trendet láthatunk: 25-ről 29 százalékra nőtt az arányuk.
Minden drágul, de Budapest vezet
A befektetők megjelenésére tavaly év vége óta készül a piac, mert tudni lehetett, hogy az állampapírhozamok jelentős része az ingatlanpiacon keres majd helyet magának. De sokan ki is szálltak a korábbiakhoz képest lényegesen kisebb hozammal kecsegtető inflációkövető állampírokból, a pénz egy részéből pedig ugyancsak ingatlant vásároltak a befektetők. A piac a növekvő keresletet pedig már előre beárazta.
Nem véletlen, hogy 2024 utolsó negyedévében átlagosan 15,1 százalékkal kerültek többe a lakások, mint egy évvel korábban, ami 10,9 százalékkal haladta meg az inflációt.
A drágulás 2025 első negyedévében is folytatódott, országosan éves alapon 15 százalék volt az átlagos áremelkedés, míg Budapesten 19,2 százalékot mértek az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint.
Ezzel pedig a reálkeresetek egyszerűen képtelenek lépést tartani, hiszen 2025 márciusában a teljes munkaidőben foglalkoztatottak nettó átlagkeresete 490 400, mediánkeresete pedig 381 700 forint volt, ami 8,4, illetve 8,3 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit.
A kereset és a lakásárak között szélesebbre nyíló olló elsősorban a hitellel vásárlók helyzetét nehezíti meg, 2025 februárjában ők tették ki a vevők 35,6 százalékát. A legnagyobb feladat a szükséges önerő előteremtése, ugyanis normál esetben az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékát hitelezi meg a bank, ami egy dráguló piacon mind nagyobb összeget jelent. (A 10 százalékos önevővel történő vásárlás csak egy szűk kör számára érhető el az első saját lakás megvásárlására.)
Ez még viszonylag jó kereset mellett is óriási gond, hiszen például
egy átlagos pesti panellakás a Duna House adatai szerint 2025 áprilisában 53,8 millió forintba került, ami 13,2 millióval több az egy évvel korábbinál.
Ez azt jelenti, hogy legalább 10,8 millió forint önerőre van szükség a hitelből történő vásárláshoz, ami 2,7 millió forinttal haladja meg az egy évvel korábbi értéket. Vagyis csak ennek a növekménynek az előteremtéséhez majdnem 7 havi mediánbért kellene félretenni egyetlen év alatt.
Kevesebb támogatás, elmaradt hitelcsökkentés
Miközben az ingatlanok drágulnak, a saját forrás előteremtésében az
otthonteremtési támogatások is mind kevésbé segítenek. A vissza nem térítendő támogatásként működő „városi csok” megszüntetésével ugyanis a preferált kistelepüléseken elérhető falusi csok maradt az egyetlen vissza nem térítendő otthonteremtési támogatás.
A csokot érintő 2024-es változás drasztikus volt: míg 2022-ben 113,1
milliárd forintot kaptak a családok otthonteremtésre vissza nem térítendő
támogatásként, ez 2023-ra 71,2, 2024-re pedig 49,2 milliárd forintra
csökkent. Vagyis a kifizetett összeg gyakorlatilag megfeleződött két év alatt. Történt ez annak ellenére, hogy a falusi csok vissza nem térítendő támogatásként kifizetett összege 2024-ben 21 milliárd forinttal haladta meg az előző évit, bár a 48,7 milliárd forint még így sem érte el a 2022-es 49,9 milliárdot.
A szabad célú babaváró hitel lehet még részben vagy egészben önerő, ám ott a feleség életkora felső határának 40-ről 35 évre mérséklésével a jogosultak jelentős része kiesett, a munkáshitel pedig csak egy viszonylag szűk kör számára elérhető.
A lakásvásárlók helyzetét az sem könnyíti meg, hogy a hitelkamatok 6 százalék fölött ragadtak be, de a BiztosDöntés.hu kalkulátorában találkozhatunk 7 százalék feletti kamatokkal is. Vagyis elmaradt a kamatcsökkenés, amiben év elején még bízni lehetett. Bár a legolcsóbb hitelajánlat költsége nem módosult az elmúlt egy évben, egyes bankok kamatot emeltek, így előfordulhat, hogy valaki végül drágábban juthat
finanszírozáshoz most, mint egy éve.
Van egy kis remény
A lakásvásárlók pozíciója jelentősen romlott az elmúlt időszakban, hiszen a
lakásárak a béreket meghaladó mértékben nőttek, a lakáshiteleknél várt
kamatcsökkenés elmaradt, az otthonteremtési támogatások pedig mind kevésbé segítenek a lakáshitelhez szükséges önerő előteremtésében. Ebben a helyzetben sokaknak nem elérhető jelenleg a saját tulajdonú ingatlan.
Reményre adhat okot ugyanakkor, hogy a befektetők aránya várhatóan csökken a következő időszakban, a visszafogottabb kereslet pedig lassíthatja a lakásárak emelkedését. Az MNB hitelezési felmérése szerint a bankok a közeljövőben nem készülnek kamatot emelni a lakáshitel-ajánlataiknál, és jelentős korlátozásokat sem terveznek, legfeljebb a hitelképességhez elvárt minimális feltételeket szigorítaná néhányuk.
