Bár a rendelet igyekezett rugalmas lenni és számos kivételt hagyni azoknak, akik valamilyen oknál fogva rendelkeznek már tulajdonrésszel, a valóságban mégis sokan kimaradhatnak majd az Otthon Start hitelből azok közül is, akiknek valóban segítség lenne. A jogszabályok merevsége nem tudja lefedni az élet bonyolult, gyakran szerencsétlen fordulatait, családi helyzeteit. Nézzünk néhány olyan esetet, amikor a támogatás pont azoknak nem jár, akiknek a legnagyobb szükségük lenne rá.
Az ikerház-paradoxon a nagyvárosokban és az agglomerációban
A nagyvárosokban és az agglomerációs településeken különösen népszerűek az ikerházak, amelyek jogi szempontból egyedi helyzetet teremtenek. Az ingatlan-nyilvántartás ugyanis nem ismeri az ikerház fogalmát, ezért ezeket az épületeket jellemzően kétlakásos társasházként jegyzik be. Emiatt a bankok a hitelbírálat során ezeket az ingatlanokat lakásként kezelik, nem pedig házként. Ebből adódóan az Otthon Start esetében rájuk a lakásokra vonatkozó 100 millió forintos maximális hitelösszeg vonatkozik.
Ez az agglomerációs ingatlanárak mellett sokszor nem elegendő, így a vevők egy része eleshet a támogatás lehetőségétől. Hiába engedi a jövedelmük, hogy akár piaci hitelt is igényeljenek, vagy hiába jogosultak a csok pluszra is, ha egy 150 négyzetméteres ikerházfél ára meghaladja a 100 milliós határt.
Örökség és családi tulajdon: a nagymama ingatlanja
Az Otthon Start egyik alapszabálya, hogy az igénylő a hitel igénylésekor és az azt megelőző 10 éven belül nem rendelkezhetett egynél több belterületi lakóingatlanban 50 százaléknál magasabb tulajdonrésszel. Több kivételt is beletettek, és szintén jogosult a hitelre az az igénylő, akihez a tulajdoni rész haszonélvezettel terhelten került, vagy az értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
A szabályozás a legtöbb esetben jól működik, ám van egy sor olyan családi szituáció, ahol pont a rászorulókat zárja ki a rendszerből.
Előfordulhat például, hogy valaki mindkét nagyszülőtől vagy több oldalági
rokontól örököl vagy ajándékozás útján szerez kisebb tulajdonrészt több
ingatlanban, vagy 50 százalékot meghaladót egyben – korábban nagy
segítségnek gondolták a felmenők azt, hogy a gyereknek is biztosítanak egy-
egy részt, ami jól jön majd, ha eladják azokat. Jó is lenne az elgondolás, de
sok esetben a haszonélvező már nem ugyanaz a személy ezeken az
ingatlanokon, mint akkor, amikor a fiatal tulajdonrészt kapott. Fontos tudni,
hogy itt is a jelenlegi forgalmi érték a mérvadó, nem pedig az, ami az öröklés
vagy ajándékozás idején volt. Vagyis előfordulhat, hogy évekkel ezelőtt a
tulajdonrész még csak néhány millió forintot ért, ám azóta átlépte a
jogszabályban megadott limitet. Így a hitel igénylése lehetetlenné válik, a
fiatalnak nincs esélye a saját otthonteremtésre ebben a konstrukcióban.
Ugyanígy mehetnek süllyesztőbe az Otthon Start-os tervek azon családi ingatlanok esetében is, amelyek bár értéket képviselnek, közeli hozzátartozók tulajdonában állnak. Például a nagyszülők két gyereke örökölte, fele-fele arányban. Hiába lenne az unokák között olyan, aki megvenné, nem teheti meg, mert közeli hozzátartozótól nem vásárolhat az Otthon Start hitellel. Megkaphatja akár ajándékozással az ingatlan felét a szüleitől, a vagyonszerzési illeték terhe mellett, de a másik felét nem tudja megvenni és kifizetni a nagynénit/nagybácsit az államilag támogatott hitellel.
Súlyosbodik a helyzet, ha több testvér is van, akiket szintén ki kellene fizetni ahhoz, hogy a nagyszülői ház vagy lakás az otthonuk lehessen. Ezek az esetek nem csupán több százmilliós ingatlanokat érintenek. Egy átlagos, 600-700 ezer forintos összjövedelemmel rendelkező pár számára, akár 20 százalék önerő mellett sem fér bele egy piaci hitel törlesztője egy 70-80 milliós ingatlanhoz, egyedülállóknak pedig végképp nem. Így marad az albérlet, vagy alternatívát kell találni és kompromisszumot kötni: másik város, kisebb település, vidék, kisebb lakás, közepes állapotú ingatlanok.
A haszonélvezeti jog útvesztői
A jogszabály igyekszik rugalmas lenni a haszonélvezettel terhelt ingatlanok esetében. A rendelet szerint az igénylő akkor is jogosult a hitelre, ha olyan lakóingatlanban rendelkezik tulajdonnal, amely haszonélvezettel terhelten került a nevére, és a hiteligényléskor is ugyanaz a haszonélvező lakik benne.
A „lakik” kifejezés azonban nem egyértelmű, hiszen nem követeli meg a lakcímkártya szerinti lakóhelyet. Ez a kétértelműség lehetőséget teremt a bankoknak a szigorúbb értelmezésre, és a gyakorlatban sokszor előfordulhat, hogy a haszonélvező hivatalosan nem az adott ingatlanban él, a támogatás mégis elutasításra kerül. Erre az eshetőségre csak a gyakorlat ad majd útmutatást.
A 15 milliós kivétel: ahol a jogszabály mégis segíthet
Az Otthon Start hitel egyik legfontosabb feltétele, hogy az igénylő nem rendelkezhet egynél több, 50 százalék feletti tulajdonrésszel belterületi lakóingatlanban, és ez a szabály az igénylést megelőző 10 évre is vonatkozik. Azonban a rendelet több kivételt is megfogalmaz, amelyek célja, hogy a kevésbé vagyonos, de tulajdonrésszel rendelkező embereket ne zárja ki a támogatásból.
Fontos kivétel a 15 millió forintos értékhatár. A jogszabály szerint nem számít korábbi tulajdonszerzésnek az a lakóingatlan, amelyben az igénylő tulajdoni hányadának értéke – jelenlegi értékbecslés vagy már eladott ingatlan esetében a korábbi eladási ár alapján – nem haladta meg a 15 millió forintot. Ez a szabály a tulajdoni hányadok számától és azok mértékétől függetlenül alkalmazható. Ez azt jelenti, hogy ha valaki az elmúlt 10 évben több, 15 millió forintnál kisebb értékű tulajdonrésszel is rendelkezett, mégis jogosult lehet az Otthon Startra.
A 10 százalékos önerő anomáliája
Az Otthon Start egyik csábító eleme a 10 százalékos önerő lehetősége, ami jóval kedvezőbb, mint a hagyományos lakáshitelek esetében elvárt 20 százalék. A gyakorlatban azonban ez a számítás a legtöbb esetben csalódást okoz. A 10 százalékos önerőt ugyanis nem a vételárból, hanem a bank által megállapított értékbecslési értékből kell számolni. Így emellett sem szabad elmennünk, és sokan eshetnek ki a nem megfelelő összegű önerő miatt.
Például ha egy 50 millió forintos lakást szeretnénk megvásárolni, a banki értékbecslés alacsonyabb lehet, mondjuk 45 millió forint. A bank a hitel összegét mindig az alacsonyabb összegre, azaz a 45 millióra vetíti rá. A hitel maximuma így a 45 millió forint 90 százaléka, azaz 40,5 millió forint lesz. A vevőnek a fennmaradó összeget, ami 50 millió – 40,5 millió = 9,5 millió forint, önerőként kell letennie. Ezzel a 10 százalékos önerőből a valóságban közel a duplája, 19 százalékos önerőre van szükség. Fontos tehát, hogy az érdeklődők ne a vételár, hanem a várható értékbecslési érték alapján kalkuláljanak, és készüljenek fel a magasabb önerőre. A 10 százalékos önerő lehetősége jelen állás szerint más feltételeken is elúszhat, a Magyar Nemzeti Bank adósságfékszabályai alapján nem mindenki és nem bármilyen lakásra kérhet hitelt ilyen alacsony önrésszel.
