Mik az Otthon Start hitelek jogi buktatói? Előszerződés, értékbecslés, kulcsátadás a gyakorlatban

Az ingatlanvásárlás útja tele van pénzügyi és jogi aknákkal. Bemutatjuk, miért érdemes előszerződést kötni az Otthon Start hitelnél, mire kell figyelni az ingatlan kiválasztásánál, és mi a titka a kulcsátvételi protokollnak, amivel elkerülhető a dupla költözés és a kötbér.

Az első otthon megvásárlása – különösen az államilag támogatott programok, mint az Otthon Start hitel segítségével – életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése. A vásárlók sokszor csak a hiteligénylés kellős közepén szembesülnek az ingatlan valós állapotával, vagy azzal, hogy a birtokbaadás napja maga is komoly pénzügyi kockázatot rejt.

Az utóbbi időben megnövekedett az adásvételi szerződésekkel kapcsolatos és ingatlanjogi kérdések mennyisége – hívta fel a figyelmünket dr. Tóth Renáta ügyvéd. Az ingatlanjogi szakértő szerint az adásvétel során a pénzügyi, jogi és logisztikai feladatok összehangolása jelenti a legnagyobb kihívást. A banki bírálat szigorú feltételei és az ingatlan jogi, illetve műszaki állapota miatt azonban a tranzakció könnyen meghiúsulhat. Az ügyfelek egyre tudatosabbak, de még mindig sok a buktató, amire érdemes előre felkészülni.

Miért érdemes előszerződést kötni? A házasság és az értékbecslés szerepe

Az ingatlan adásvételek során tapasztalható egyik leggyakoribb jelenség az előszerződések megkötése, amely mögött két, gyakran élethelyzethez kötődő ok áll, különösen az Otthon Start hitel esetében.

Házasságkötés az Otthon Start előtt

A fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel kétségtelenül rendkívül kedvező. A kormányrendelet azonban szigorú feltételeket támaszt, különösen az igénylői körre vonatkozóan.

Bár egyedülállók is igényelhetik a hitelt, a gyakorlatban sok pár azért köt előszerződést, hogy legyen ideje az együttes igényléshez szükséges házasságkötésre: házaspároknál ugyanis a bank mindkét fél jövedelmével számol, ami magasabb hitelösszeget tesz lehetővé.

Az Otthon Start rendelet szerint élettárs nem vonható be adóstársként, csak házastárs, szülő, vagy testvér. Továbbá kizárólag a támogatott személyek (házaspárok együttes igénylőnek számítanak) szerezhetnek tulajdonjogot az ingatlanban. Élettárs nem szerezhet közös tulajdont a hitelből vásárolt ingatlanban és adóstárs sem lehet.

Az előszerződés tehát időt ad a párnak az igen kimondására, miközben leköti a kiszemelt ingatlant, minimalizálva az eladó visszalépésének kockázatát.

Az előzetes értékbecslés szerepe

A második fő ok a hitelfinanszírozás egyik legnagyobb kérdőjele: az ingatlan állapota és forgalmi értéke. A hitelképesség személyi feltételei (a jogszabályban előírtaknak való megfelelés, a jövedelem, a rendezett KHR státusz) előre viszonylag pontosan szűrhetők és ezekkel jellemzően tisztában is vannak az érdeklődők, de az ingatlan forgalmi értékét és a banki hitelfedezeti értéket a helyszíni értékbecslés határozza meg.

A jogszabályi minimum előírása, hogy az ingatlan lakható és közművesített legyen, a bankok belső szabályai azonban szigorúbbak, mivel ők vállalják a kockázatot. Ráadásul az értékbecsléssel kapcsolatos szabályrendszer bankonként igen eltérő lehet.

Komoly problémát jelenthet, ha az értékbecslő a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, a bank ugyanis ennek az összegnek maximum 80-90 százalékát hitelezi meg. Ilyenkor a vevőnek rövid határidőn belül több millió forint önerőt kell előteremtenie. Akiknek a saját megtakarítása ki van centizve, azoknak különösen javasolt az előzetes értékbecslés megindítása az adásvételi szerződés aláírása előtt, hogy biztosra menjenek.

„Az előszerződés azt az átmeneti állapotot biztosítja, ami a szóbeli megállapodástól (vagy nevezzük kézfogásnak) a végleges szerződés aláírásáig tart” – mondta dr. Tóth Renáta. Bár az előszerződésnél is lehet foglalót vagy előleget fizetni, nagyobb összeg átadását a szakértő nem javasolja. Mivel az előszerződés nem kerülhet benyújtásra az ingatlannyilvántartásba (nem látszik széljegyként), nem védi az ingatlant egy esetleges végrehajtás, vagy más, a későbbiekben esetleg benyújtásra kerülő kérelmek ellen. Ezt a kockázatot kizárólag a végleges szerződésnek a földhivatalhoz történő benyújtásával lehet kiküszöbölni.

Jogi és műszaki buktatók, avagy a „háznak látszó tárgyak”

A hitelkérelem meghiúsulásának másik gyakori oka, ha az ingatlan jogi vagy műszaki státusza rendezetlen. Még mindig gyakori probléma ingatlanjogi témában, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot és a valóság nem egyezik.

Az Otthon Start hitel és a csok plusz esetén is a legfontosabb kiindulási pont lakóházak esetén a tulajdoni lap, valamint az ingatlan-nyilvántartási térkép. Ideális esetben a besorolás „kivett lakóház és udvar”. Ha vegyes besorolású (pl. szántóval vagy kerttel együtt) az ingatlan, a bankok általában elvárják, hogy a lakhatási funkciók értéke érje el az összérték felét.

A tulajdonosok sokszor elmulasztják a használatbavételi engedélyt, vagy ami még gyakoribb, az ingatlan-nyilvántartási térképen való feltüntetést. Ez bontási kötelezettséget, bírságot, és a hitelfelvétel elutasítását is eredményezheti, különösen a tíz éven belüli változásoknál. A „bejelentés” még nem egyenlő a használatbavétellel és az épület feltüntetésével.

Előfordul az is, hogy olyan lebontott épületrész vagy akár részek szerepelnek a nyilvántartásban, amik már nincsenek ott ténylegesen.

A helytelen besorolás még mindig előfordul, azaz a lakóingatlanként hirdetett épület a tulajdoni lapon nyaralóként, üdülőként vagy gazdasági épületként szerepel. Az átminősítés pedig ilyen ingatlanoknál bonyolult és időigényes.

A rendezetlen közművek is sok bonyodalmat tudnak okozni. Ha a víz, gáz vagy villanyhálózat a szomszéd telkén keresztül van bevezetve, és erről a felek nem kötöttek írásbeli megállapodást, szolgalmi jog bejegyzésére nem került sor az ingatlan-nyilvántartásba, a bank kockázatosnak ítéli az ingatlant. Ilyen esetben ugyanis akár az is előfordulhat, hogy a szomszéd megszünteti az adott közüzemi szolgáltatáshoz való hozzáférést.

Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, azaz több tulajdonossal bír, a használati megosztási megállapodásnak ügyvéd által ellenjegyzett okiratnak kell lennie, és ki kell terjednie a jogutódokra is, hogy a kizárólagos használat biztosított és háborítatlan legyen. A használati megosztási megállapodásnak egy szöveges és egy rajzos részből kell állnia, amelyből egyértelműen megállapítható, hogy melyik tulajdonos jogosult kizárólagosan használni az adott területet és felépítményt és melyek az esetlegesen közösen használható részek (pl. kert, lépcsőház, stb.).

Komoly logisztikát igényel a birtokbaadási határidők betartása

Azok sem lélegezhetnek fel mindig, akiknél már sikeresen lezajlott a banki bírálat, ugyanis az adásvétel egyik legstresszesebb pontja a birtokátruházás (gyakrabban használt kifejezéssel: kulcsátadás) és a fizetés összehangolása, különösen, ha láncolatban történik a költözés. Fontos kérdések merülnek fel: Mikorra mondjunk fel az albérletet? Mikorra kell kiköltöznie az eladónak? Mikor utal a bank?

Banki bírálati idő és a biztonsági ráhagyás

Bár az Otthon Start Program rendeleti szinten rögzíti a bírálati határidőket (vásárlás esetén maximum 30 nap), ez a határidő a hiánytalanul benyújtott kérelem befogadásától indul. A hiánypótlásra legalább 14 napot kell biztosítani a rendelet szerint, ez nem számít bele a bírálati időbe. Ha megvan az ingatlan és az előminősítés alapján a finanszírozás is működik, indulhat a dokumentáció benyújtása, ezek összegyűjtéséhez azonban érdemes 5-10 nappal számolni. Ha pedig a bank hiánytalannak értékeli a benyújtott dokumentumokat, elkezdődhet a bírálat. Sikeres elbírálás esetén az értesítést követő 10. naptól biztosítja a bank a szerződéskötést.

A bank csak a folyamat legvégén utal, miután a vevő már a teljes önerőt kifizette, és a banki szerződéskötés, valamint és a folyósítási feltételek teljesítése is megtörtént. A láncolatban résztvevőknek muszáj tehát ezzel a bizonytalansággal számolniuk és az egyes határidőket biztonsági ráhagyással kalkulálniuk.

A fizetési határidőknél és a birtokátruházásra vonatkozó határidőknél a kötbér elkerülése érdekében (ami jellemzően napi 20-30 ezer forint, de ennél akár több is lehet) mindenképpen számoljunk legalább plusz 15 napos biztonsági határidőkkel. – mondta Tóth Renáta. A határidőket ezért a láncban résztvevő összes félnek az ügyvéd által előzetesen kiküldött tervezet alapján át kell gondolnia és kalkulálnia kell az esetleges csúszásokkal. Érdemes a határidőkről részletesen egyeztetniük a feleknek. Mivel ez alapvetően nem jogi kérdés, fontos, hogy a szereplők lépésről lépésre, előzetesen tisztában legyenek a folyamatokkal.

A kulcsátadási rémálom: a „biztonságos kulcsátadás”

A hitellel vásárolt ingatlanoknál általános probléma, hogy a vevő már kifizette az önerőt, a banki kölcsön folyósítása is teljesült, ám a birtokátruházás, azaz a kulcsátadás még nem történt meg. A banki folyósítás után:

• A vevőnél már nincs pénz, hiszen az önerőt kifizette, a bank már utalt, de még nincs kulcsa az ingatlanhoz,
• ugyanakkor a földhivatalnál még nem tulajdonos.

A vevő ekkor a legkiszolgáltatottabb, hiszen ha rosszul jön ki a lépés, megeshet, hogy már felmondta a bérleményét, de mégsem tud a tervezett időben átköltözni az új lakásába. Ebben a helyzetben megeshet, hogy először átmeneti helyre kell költöznie, esetlegesen plusz hónapokat kell fizetnie, miközben a kötbért is nehéz érvényesíteni.

Tóth Renáta szerint jó jogi megoldás lehet a „biztonságos kulcsátadás” protokoll. Ennek lényege, hogy az utolsó vételárrészletet (azaz a kölcsön összegét) az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd letéti számlájára utalja a bank.

Ez az összeg kizárólag akkor szabadítható fel az eladó számára, ha a birtokátruházás rendben megtörtént, és ezt a felek hitelt érdemlően igazolják az ügyvéd felé. Ezzel az eladónak azonnali, erős pénzügyi érdeke fűződik ahhoz, hogy a szerződésnek megfelelően, minél hamarabb átadja az ingatlan birtokát. Nem minden esetben kivitelezhető azonban ez a megoldás. Ugyanis, ha az eladó által megvásárolandó ingatlan vételárának kifizetéséhez szükség lenne a vevő bankja által az ügyvédi letéti számlára utalt pénzre, akkor patthelyzet alakul ki. Az eladó ugyanis nem fogja tudni átadni az ingatlant, így költözni sem tud, amíg nem kapja meg a letétből a vevő által fizetendő utolsó vételárat.

Mi a teendő birtokátadáskor?

A kulcsátadás kivitelezése is tartogathat meglepetéseket. A két leggyakoribb probléma, hogy ott marad valami, aminek nem kellene, vagy épp elvittek valamit, amit ott kellett volna hagyni az ingatlanban.

A birtok átadás-átvételnél feltétlenül vegyünk fel jegyzőkönyvet a közműállások (víz, gáz, villany) rögzítésével együtt. Ebben írjuk le az ingatlan hibáit és hiányosságait is, valamint minden olyan releváns tényt, amelyet a helyszínen tapasztalunk.

Ha az eladónak további teendője van a birtokátruházással, úgy meg kell adni az arra rendelkezésre álló határidőt is. Ilyen lehet például, ha az eladó az ingatlanban hagy ingóságokat, akkor meg kell adni a határidőt, ameddig az eladó elszállítja a nem kívánt tárgyakat. A jegyzőkönyvet mindkét félnek alá kell írnia. A jegyzőkönyvre egyébként nem csak azért van szükség, hogy az átadás-átvétel tényét bizonyítsa, hanem azért is, mert a közüzemi órák átírásához is bekérik a szolgáltatók.