Kinézünk a teraszról, és a fák mögött látjuk a Balatont. Na, a fák helyére építik majd a négyszintes lakóparkot

A Balaton déli partján lévő Fonyódon, a vasútállomástól néhány perc sétára, közvetlenül a tó partján van egy kicsit több mint száz méter hosszú és majdnem száz méter széles füves-fás-ligetes placc. Az autóval és vonattal is könnyen megközelíthető területre ma bárki bemehet, és az egyre szűkölő szabadstrand-felhozatalban kifejezetten nagy, piknikezésre tökéletesen alkalmas helynek számít.

A területet ennek megfelelően rengetegen használják: nyáron a környékbeli nyaralókban élők és a távolabbról érkezők lepik el a füves részt, fürdenek a Balatonban és hűsölnek az ott álló méretes fűzfák alatt. Ősszel és tavasszal sokan kutyát sétáltatnak, vagy csak sétálnak és nézik a fecskéket, kócsagokat, hattyúkat és méretes vízisiklókat.

A terület korábban a távolabbról érkező horgászok és a külföldi vadkempingezők között is népszerű volt, a környékbeliek szerint sok német és lengyel érkezett lakóautókkal, vagy csak simán autókkal és sátrakkal. Közülük sokan a területen lévő fáknál és bokrok között végezték a dolgokat, így az ő kiszorításukra az elmúlt időszakban nagy köveket helyeztek el a terület szélén. Amióta ezek állnak, jóval kevesebb horgász és vadkempingező jön, így a helyet főleg megint a környékbeliek használhatják.

Ez azonban nem sokáig lesz így. November 11-én ugyanis Magyarország legnagyobb lakásfejlesztő cége, a Cordia bejelentette, hogy négyszintes, 99 lakásos lakóparkot épít oda. A The View fantázianévre hallgató komplexumban 1-4 szobás lakásokat alakítanak ki, amelyek közül a felső emeleti penthouse-ok akár jacuzzival is felszerelhetőek. A körülkerített lakóparkban egy rakás parkolóhelyet, egy játszóteret és egy grillezőt is kialakítanak majd, illetve felújítják az oda vezető utcákat, amelyeknél közterületi parkolókat építenek.

Fontos részlet, hogy a Cordia nem kiadásra szánt apartmanokat, hanem lakásokat épít, amelyek a tájékoztatásuk szerint „tökéletesek állandó vagy második otthonnak, illetve értékálló befektetésnek is.” Az erről szóló közleményben külön kiemelik, hogy azokra akár falusi csokot is fel lehet venni – vagyis akár teljes családok beköltözhetnek.

Gyönyörű balatoni kilátást vesz el a mögötte lévő nyaralóktól

A bejelentés hidegzuhanyként érte a környéken élőket és a környékbeli nyaralótulajdonosokat. Egyrészt azért, mert a ma mindenki által használt, szabadon bejárható területet – ami arrafelé az egyetlen ilyen méretű szabadstrand – szinte teljes egészében le fogják zárni. A ma napozásra és piknikezésre használt terület nagy része így a Cordia kerítése mögé fog kerülni, erre a célra már csak a parttól számolt vékony, 8 méteres sáv marad majd.

Másrészt azért, mert a környéken most jellemzően földszintes nyaralók állnak, amelyek elé, a Balatoni kilátásba egy 30-40 méter széles és négyszintes, tehát legalább 10 méteres épületet húznak majd fel. A Cordia közleménye kiemeli, hogy a lakásaik nagy részéből „páratlan panoráma nyílik a Badacsonyra és a környező hegyekre” – ez az a páratlan panorámába, amit a ma ott álló nyaralóktól ki fognak takarni. Ahogy egy, közvetlenül a területtel szomszédos házban élő férfi megfogalmazta: „Kinézünk a teraszról, és a fák mögött látjuk a Balatont. Na, a fák helyére építik majd a négyszintes lakóparkot.”

A környékbelieknek egy sor más problémájuk, kérdésük és felvetésük is van a projekttel kapcsolatban, így:

• a területre két darab, egy autónyi szélességű földút vezet, amelyeket nyaranta már most is annyian használnak, hogy alig lehet közlekedni. A lakópark ezeknek a forgalmát is megdobná;
• a környéken nyaranta már most is alacsony a víznyomás – egy nekünk nyilatkozó férfi szerint „katasztrofális, alig csorog a víz” –, a 99 lakás pedig jacuzzikkal együtt biztosan jelentősen növeli majd a fogyasztást;
• a lakók szerint a terület gyakran tele van hatalmas rajokban szálló fecskékkel, kócsagokkal, jégmadarakkal, amelyek a kivágásra ítélt fák ágain pihennek, a fűben táplálkoznak, és ott saraznak – az építkezéssel ezt az élőhelyet nyilván elveszítik.

De a beruházással kapcsolatban a környékbeli házak és nyaralók tulajdonosainak szempontjai, valamint a területet szabadstandként használók érdeke mellett egy másik komoly kérdés is felmerül: az, hogy hogyan lehet oda lakóparkot építeni, ha a telek nem lakóterület besorolású.

Úgy kezdődött, hogy feltöltötték a nádast

Ahogy a Telexhez eljutott dokumentumokból, beszámolókból, és légifelvételekből kiderül, az említett részen nagyon sokáig mocsár és nádas volt. A lenti, 1966-os légifelvételen látszik, hogy a nádas közvetlenül a nyaralók előtt kezdődik, és abba bele van vágva egy kis kikötő, illetve strand. A második, 1992-es légifelvételen ugyanakkor már a mostanihoz hasonló állapot vehető ki egy töltéssel megerősített vitorláskikötővel és egy feltöltött, füves résszel. Fából akkor még csak néhány kis példány volt.

A rendszerváltás után a terület az önkormányzat tulajdonába került, ami idővel telkekre szabdalta fel azt: a szomszéd kikötő felőli 12 méteres és a vízpart felőli 8 méteres sáv zöldterület és közpark besorolást kapott, a középső nagy rész – majdnem tízezer négyzetméter – ugyanakkor beépíthető telek lett. Ez a telek akkor üdülőházas üdülőövezet besorolást kapott – amire elvileg „változó üdülői kör többnapos tartózkodására” szolgáló épületeket, apartmanházakat, vagy kempinget lehet építeni.

A döntéshozók szándéka tehát még a telkek felosztásánál is az lehetett, hogy az érintett területre később apartmanházakat vagy kempinget építsenek. És ez hivatalosan mostanra sem változott, a telek besorolása ugyanis az önkormányzat honlapján elérhető legfrissebb, 2023-as településrendezési terv szerint még mindig üdülőházas üdülőövezet, amelyre az építési alapszabályok szerint nem lehet lakóépületeket építeni.

A Telexet az elmúlt napokban megkereső környékbeli lakosok és nyaralótulajdonosok így a Cordia bejelentése után értetlenül álltak azelőtt, hogyan kaphatott építési engedélyt a lakópark az üdülőövezetben. Főleg, hogy az építési szabályzatban 7,5 méteres építménymagasság szerepel, a Cordia lakóparkja viszont a képek alapján legalább 10 méter magas lesz. Az egyik közvetlen közelben lévő nyaraló tulajdonosa például azt írta nekünk: „amikor a nyaralónkat felújítottuk, nem engedték, hogy a szabályozásban szereplő értéknél akár néhány centivel is magasabb legyen, a Cordia viszont méterekkel meghaladhatja a 7,5 méteres előírást”.

Árverésen vette meg a Cordia

A fonyódi önkormányzat 2017. szeptember 26-án döntött a Balaton-parti telek eladásáról. Bár az aznapi ülés legtöbb napirendi pontja nyilvános volt, ezt a kérdést zárt ülésen tárgyalták, így se azt nem tudjuk, mi hangzott el a vitán, se azt, hogy milyen szempontok mentén döntöttek az értékesítésről. Az az egy ismert, hogy a 9922 négyzetméteres telket 180 millió forint plusz áfáért hirdették meg pályázaton. Ez 18 ezer forintos négyzetméterárat jelent.

A hozzánk eljutott dokumentumok szerint a kiírásra két pályázat érkezett, az egyik a Fonyód Invest Kft. és a Balafala Kft. konzorciuma volt, ami nettó 180 milliót ígért, a másik pedig a Cordia, ami 180,9 millió forintot ajánlott. Az utóbbi futott be győztesként, és 2018 januárjában már át is írták a telket az önkormányzat nevéről a Cordia nevére. Az ő jelentkezésük azért is tűnhet furcsának, mert a Cordia már akkor is lakóparkok építésével foglalkozott, itt mégis egy olyan telket vettek meg, amelyre az építési szabályok szerint lakóparkot nem lehetett építeni.

Ők viszont mindenképpen ezt tervezték, és rövid időn belül, még 2018-ban kérték az önkormányzatot az üdülőövezet besorolású ingatlan beépítési paramétereinek megváltoztatását. Az önkormányzat aztán nem sokat teketóriázott, és még nyárig döntött arról, hogy:

• 25 százalékról 30 százalékra növeli a telek beépíthetőségét;
• 7,5 méterről 8 méterre emeli az építménymagasságot;
• kiigazítja a telek délkeleti sarkát;
• és engedélyezi a területen a lakások építését.

Ez utóbbi szembement az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) szóló országos szabályozással, így ehhez az önkormányzatnak az állami főépítész engedélyére volt szüksége. A módosítás annak a rendje és módja szerint a Somogy Megyei Kormányhivatal főépítészéhez került, aki a polgármesternek küldött előzetes tájékoztatásában a beépítettség és az építménymagasság növelése ellen nem emelt kifogást, a lakóépületek engedélyezését azonban nem támogatta.

Azt, hogy az ügy hogyan folytatódott, nem tudjuk, és ezt sem az Erdei Barnabás fonyódi polgármesternek, sem a Somogy Vármegyei Kormányhivatalnak, sem a balatoni főépítésznek, sem a Cordiának küldött kérdéseinkkel nem tudtuk kideríteni. Az biztos, hogy végül sem a beépíthetőség, sem az építménymagasság növelése nem ment át, a terület tehát papíron ugyanolyan szabályozás alá eső üdülőházas üdülőövezet maradt, mint ami korábban volt.

Hogyan kaphatták meg az engedélyt?

Beszéltünk több fonyódi önkormányzati képviselővel és több környéken élő lakóval, de azt senki nem tudta megmondani, hogy az engedélyezés pontosan hogyan zajlott. Többen úgy tudták, hogy az építési szabályok módosítását a kormányhivatal több körben nem engedte át, és arra végül országos szinten, Budapestről adtak engedélyt.

A legkézenfekvőbb magyarázat az lett volna, hogy az önkormányzat a projekt megvalósítása érdekében módosítja a településrendezési tervét, és egyszerűen lakóövezetté nyilvánítja a korábban üdülőövezetnek számító telket. Amikor azonban megkérdeztük Erdei Barnabás polgármestert, hogy módosították-e a belterületi szabályozási tervet, vagy a telek beépíthetőségi szabályait, azt írta, hogy ilyen nem történt.

Megkérdeztük erről a Cordiát is, ahonnan azt írták: „A telket 2018-ban vásároltuk meg az önkormányzattól nyilvános pályázat során, a vásárláskor érvényes szabályozási tervet nem módosítottuk. Az építési engedélyes tervünket a telek vásárlásakor érvényes szabályozási paraméterek alapján készítettük elő, és az engedélyt is ez alapján szereztük meg. A projekt mind az építési engedély-kérelem benyújtásakor érvényes helyi, mind a hatályos országos előírásoknak megfelel, azoktól semmilyen tekintetben nem tér el. Ennek megfelelően a projekt tartja mind a 25 százalékos maximális beépíthetőségi, mind pedig a 7,5 méteres maximális építménymagassági előírást is.”

Ezen a ponton két kérdés merül fel: egyrészt, hogyan felelhet meg a négyemeletes lakópark építése a 7,5 méteres építménymagasságról szóló előírásoknak, másrészt hogyan kaphattak lakóházak építésére engedélyt, ha üdülőövezetben ez kifejezetten tilos. Az előbbire a válasz viszonylag banális: a ma már nem használt, de 2024 végéig érvényben lévő szabályozásban ugyanis az építménymagasság – azzal szemben, amit a neve sugall – nem az épület magasságát jelenti.

A fogalom pontos definíciója szerint ugyanis az építménymagasság „az építmény valamennyi, a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével való osztásából eredő érték.” Ha nem építész, és nem értett ebből semmit, ne csüggedjen: a lényeg az, hogy ha az épület homlokzata nem egyenes, hanem meg van törve, akkor a valódi magasság meghaladhatja az építménymagasságot. Ahogy egy fonyódi építőmérnök a Telexnek megfogalmazta, „a jelenlegi projektnél okosan megoldották az építménymagasság kijátszását”.

Az a kérdés maradt már csak, hogy ki és hogyan engedélyezte az üdülőterületen a lakóházak építését, amit se a régi, se az új szabályozás nem enged meg. A kormányhivatal erre vonatkozó kérdéseinkre azt írta: „Az építési engedély iránti kérelem benyújtása előtt – tekintve a beruházás méretét – szükség volt az Építési és Közlekedési Minisztérium hatáskörébe tartozó Országos Építészeti Tervtanács előzetes hozzájárulására. A hozzájárulás meglétét követően a Cordia Ingatlanbefektetési Alap 99 lakóegységet tartalmazó lakóépület építésére kért és kapott építési engedélyt a kormányhivataltól. (...) A kormányhivatal az építési engedélyt a helyi és országos jogszabályoknak megfelelően adta ki, vagyis az nem tér el a helyi építési szabályzat előírásaitól.”

Azt tehát már tudjuk, hogy a projekthez az ÉKM alá tartozó tervtanács járult hozzá, és a kormányhivatal később ez alapján adta ki az építési engedélyt, azt azonban nem, hogy hogyan vágták át az üdülőterületi besorolásról és a lakóházak építésének tilalmáról szóló kérdés gordiuszi csomóját. A múlt hét második felében és most hétfőn küldött pontosító kérdéseinkre se a Cordia, se a polgármester, se a kormányhivatal nem válaszolt.

Petícióval tiltakoznak a környéken élők

Bárhogy is volt, a Cordia valahogy megkapta az engedélyt a lakások építésére, amibe a környékbeliek szerint rövidesen bele is kezdhetnek. Úgy tudjuk, a ligetes részen a fákat néhány héten belül kivágnák, az építkezést pedig jövő tavasszal kezdenék el. A lakásokra mindenesetre már elindult a regisztráció.

A fonyódiak petíciót indítottak a vízparti telek beépítése ellen, amelyet kedd délután már több mint 800-an írtak alá. Ahogy egyikük nekünk elmondta, abban reménykednek, hogy sikerül megakadályozni az építkezést, hasonlóan ahhoz, ahogy a tihanyiak felháborodása miatt tavaly tavasszal a Cordia ottani építkezését is sikerült megakadályozni, vagy legalábbis elnapolni.

A tiltakozók arra is szeretnének választ kapni, hogy az önkormányzat miért minősíttette beépíthető telekké a Balaton nádasából feltöltött területet, és miért adta el azt négyzetméterenként mindössze 18 ezer forintért. Főleg úgy, hogy az értékesítés után nem sokkal maga próbálta úgy módosítani a telekre vonatkozó szabályokat, hogy azon lakóházakat is építeni lehessen – amivel annak értéke nyilván jelentősen nő.