Furcsa elképzelései vannak a kormánynak arról, mitől lesz megfizethető a lakhatás

14 évvel azután, hogy átvette a kormányzást, a Fidesz-kormány (f)elismerte, hogy lakhatási válság van Magyarországon. Ennek a felismerésnek több fontos jele is van: az egyik például, hogy a kormány országszerte plakátokon hirdetett gazdasági akciótervének az egyik fontos lába a lakásépítések támogatásáról és a lakhatásról szól, egy másik pedig, hogy a kormány egyik képviselője eljött egy civilek és szakmai csoportok által szervezett lakhatási konferenciára, hogy ezekről a lépésekről beszámoljon. Ebből a beszámolóból viszont nagyon érdekes aspektusok derültek ki arról, hogy mit nem vesz figyelembe a kormány akkor, amikor lakhatásról beszél.

Legfőképpen, hogy hiába beszél megfizethetőségről a kormány, ez nemhogy nem szempont, de lényegében értelmezhetetlen tényező a kormány új lakáspolitikájában.

Pedig a Lakhatási Szakmai Fórum nevű rendezvényen az is kiderült, hogy ha a kormány és az önkormányzatok értelmezik és komolyan veszik, mit jelent a megfizethető lakhatás, akkor sikeresen lehet a piac erőit is ilyen lakások építésére bírni.

Sok állami pénzből sok lakás

Az Orbán-kormány helyettes államtitkárai, vagy bármilyen rangú képviselői elég ritkán szoktak olyan konferenciákon részt venni, ahol adott esetben kritikus kérdéseket kaphatnak az általuk ellenőrzött területtel kapcsolatban. Pedig a Magyar Máltai Szeretetszolgálat és a Magyar Református Szeretetszolgálat által alapított MR Lakásalap Nkft. és a Városkutatás Kft. közös eseménye potenciálisan ilyen volt, hiszen a felszólalók és a közönség tagjai között is jelen voltak többek között lakhatással foglalkozó civil szervezetek és ellenzéki vezetésű önkormányzatok képviselői is. Bókay Márton, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) nemzetközi pénzügyi kapcsolatokért felelős helyettes államtitkára viszont a konferencia nyitóelőadását adva vett részt az eseményen, ahol viszonylag részletesen vázolta fel, hogy a kormány mit is tesz a lakhatási helyzet javításáért.

Mint a helyettes államtitkár elmondta, a kormány gazdasági akciótervének három lába a kis- és középvállalkozások (kkv-k) segítése, a bérek emelése és a lakhatási helyzet javítása, vagyis a lakhatás a három fő csapás közül az egyik. Ez azért is fontos, mert mint korábban írtuk, az Orbán-kormány, azon belül is Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter csak egészen a közelmúltban kezdett el arról beszélni, hogy Magyarországon lakhatási problémák, sőt, lakhatási válság van. Pedig a témával foglalkozó civil szervezetek már évek, ha nem évtizedek óta próbálják erre felhívni a döntéshozók figyelmét.

A kormány persze korábban is foglalkozott a lakhatás támogatásával, de ezt leginkább a családpolitikának nevezett intézkedéscsomagon belül tette, amellyel a gyereket nevelő családokat igyekezett lakáshoz juttatni támogatásokkal, támogatott hitelekkel és egyéb eszközökkel. Ezek az eszközök, a csok, a babaváró hitel és társaik, viszont leginkább a keresleti oldalt hajtották a magyar ingatlanpiacon, ezzel még jobban hozzájárulva az ingatlanárak emelkedéséhez.

Bókay elmondása szerint a kormány látja, hogy nem a kereslettel, hanem a kínálattal van a baj, ezért az akcióterv több eleme is azt hivatott elérni, hogy több lakás épüljön és több lakás legyen a piacon, részben vásárlásra, részben bérlésre. Erre szolgál:

• a magánszálláshely-kiadás, vagyis az Airbnb típusú lakáskiadás korlátozása,
• a kollégiumépítések felpörgetése (élen a Fudan Egyetem kampusza miatt fiókba tett, majd onnan most elővett Diákváros tervével, ahol 18 ezer férőhelyet ígér a kormány),
• az új lakások áfájának 5 százalékon tartása,
• és a 200 milliárd forintos lakásépítési tőkeprogram, amelyben ingatlanbefektetőket ösztönöznének „megfizethető bérlakások” építésére.

A helyettes államtitkár által bemutatott, összesen 10 lépésből álló programból elmondása szerint csak egy van, aminek kivitelezését nem kezdték el valamilyen formában: ez a lakásbérbeadás jogi környezetének rendbetétele, kifehérítése. Emellett szerepel még a listán az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon lakásfelújítási használata, a vidéki lakásfelújítási program, a cégek által nyújtható lakhatási támogatás és a bankok által vállalt önkéntes 5 százalékos kamatplafon (amiről a konferencia egy későbbi előadója, a Magyar Nemzeti Bankot képviselő Nagy Tamás azt mondta, hogy az ingatlanpiac nagyjából 1 százalékára lehet majd érvényes).

Ezeket az intézkedéseket már korábban is megvizsgálták lakhatással foglalkozó szervezet szakértői, és már akkor is arra a megállapításra jutottak, hogy nem egyértelmű, azok hogyan vezetnek ahhoz, hogy valóban több legyen az elérhető, megfizethető lakhatást biztosító lakás, hogyan ne árazódjanak ki egész társadalmi rétegek a lakás- és albérleti piacról. A konferencián pedig Bókay Márton sem tudott igazán megnyugtató választ adni az erre vonatkozó kérdésekre.

Az ingatlanfejlesztési alapok létrehozására kitalált, 200 milliárd forint támogatással induló tőkeprogram célja például a helyettes államtitkár prezentációja szerint „megfizethető lakásfejlesztések” építése, a programtól pedig 30 ezer új lakás, bérlakás és kollégiumi hely épülését várja a kormány. A programra pedig akkora az érdeklődés az ingatlanfejlesztők részéről, hogy az eredetileg 200 milliárdos programot gyorsan 300 milliárdosra emelték, Bókay szerint pedig a program összesen 800–1000 milliárd forintos ingatlanfejlesztést eredményez majd a következő években.

A közönségből érkező kérdésre azonban, hogy a kormány hogyan garantálja majd, hogy az épülő ingatlanok „megfizethető” lakhatást biztosítanak majd, vagyis nem csak 2 millió forintos négyzetméteráron árult lakóparkok épülnek majd az állami százmilliárdokból, Bókay annyit mondott, hogy a tőkeprogram a piaci keresletre ad majd választ. Vagyis az állami támogatáshoz a kormány nem csatol olyan elvárást, hogy a beruházó a lakások egy részét legalább valamilyen szociális program keretében tegye elérhetővé, hogy olyan családoknak vagy egyéneknek nyújtson lakhatási lehetőséget, akik amúgy kiárazódnak a piacról.

Amikor pedig egy önkormányzat képviseletében jelen lévő hallgató megkérdezte, hogy a kormány tervezi-e az önkormányzatok bérlakásfejlesztéseinek támogatását, a helyettes államtitkár annyit válaszolt, hogy a kormány egyelőre az általa prezentált lépésekkel indul el a lakhatási problémák kezelésében, később pedig meglátják, milyen lépésekre lehet még szükség.

Vagyis, bár a kormány elvileg a megfizethető lakhatás támogatására költ el százmilliárdokat, a „megfizethetőséggel” kapcsolatban nem köti elvárásokhoz a támogatást.

A megfizethető lakhatás biztosításában viszont az önkormányzati bérlakások fenntartásán keresztül már tapasztalattal bíró önkormányzatokat nem támogatja a programban.

Nem csak szó kell, tartalom is

Az NGM képviselőjének érvelése szerint a lakáskínálat bővülése remélhetőleg hűti majd a túlfűtött ingatlanpiaci keresletet, mérsékli az árnövekedést, ezzel pedig megfizethetővé válik majd a lakhatás. Ez elvileg persze igaz, még akkor is, ha csak luxuslakóparkok épülnek az állami pénzből, mert elvileg az oda költöző szupergazdagok korábbi lakásaiba kicsit kevésbé gazdagok költözhetnek, az ő korábbi lakásaikba kicsit még kevésbé gazdagok, és így tovább – addig, amíg a belvárosból már kiárazódott pedagógus vagy szociális munkás is talál egy rendes lakást. Viszont ettől várni a lakhatási válság megoldását majdnem olyan naiv dolog, mint a „jólét lecsorgásától” várni a szegénység felszámolását. Elvben, egy tökéletes világban persze működhet, de a gyakorlatban látjuk, hogy nem hoz eredményt.

Az állam viszont sokkal célzottabban tudna segíteni annál, mint hogy százmilliárdokat önt az ingatlanpiacra, külföldi példák pedig mutatják, hogy erre a célra a piac kezét is lehet mozgatni.

A konferencia egyik előadója, Raphael Lehmann az Erste Social Finance képviseletében például több példát is hozott arra, hogy piaci beruházók és állami szereplők együtt képesek sikeresen kivitelezni kifejezetten megfizethető lakhatást kínáló beruházásokat. Ehhez viszont szükség van arra, hogy az állami szereplők jogi és szakpolitikai értelemben is meghatározzák, mire gondolnak, amikor szociális vagy megfizethető lakhatásról beszélnek, és ehhez igazítsák a beruházókkal szembeni elvárásaikat.

A megfizethető lakhatás biztosítására több modell létezik, ám az ilyen beruházásoknak is meg kell teremteni a saját piacát. Ilyen piaca van például Bécsben annak a bérlakásszegmensnek, amelyben a lakáskiadással elérhető profit maximalizálva van, így elkerülve a túl nagy emeléseket. És bár pusztán piaci logikával ez nem tűnik jó befektetésnek, Lehmann szerint a hosszú távú, alacsony kockázatú lehetőségeket kereső befektetők között népszerűek az ilyen beruházások.

Mint mondta, a megtérülés mellett társadalmi célokat is maga elé tűző Erste Social Finance-nek Csehországban és Szlovákiában is vannak kifejezetten megfizethető lakhatást kínáló beruházásai, ezek első lépése viszont mindkét országban az volt, hogy az állami szervek egyrészt teremtsék meg a jogi környezetet, amiben értelmezhető, mit értenek megfizethető lakhatás alatt, és a konkrét társasház-beruházásoknál is vegyenek részt annak meghatározásában, milyen célcsoport és milyen feltételekkel kaphat piaci ár alatt lakást. Ha pedig ez az együttműködés és a jogi struktúra megvan, akkor már nem a piaci ingatlanberuházó társadalmi érzékenységén és adakozó hajlamán múlik csak, hogy épít-e piaci ár alatt is kiadható lakásokat, ez is tud szabályozott piaci alapon működni.

Azt persze nehéz meghatározni, hogy mi számít megfizethetőnek. A konferencia résztvevői amolyan gondolati mankóként a piaci árnál 20–30 százalékkal alacsonyabb lakbérről beszéltek, mint ami egyfajta standard lehet, az egyre szűkülő lakásvagyonnal szociális lakhatást már most is biztosító önkormányzatok pedig saját hatáskörben próbálnak valamilyen választ adni erre a kérdésre. De ahogy Misetics Bálint, Karácsony Gergely főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója elmondta, a megfizethetőség egy viszonyrendszert fejez ki a lakásárak/bérleti díjak és a jövedelmek között, a jövedelmek pedig (részben a kormány politikái miatt, részben az egyenlőtlenségeket csökkentő lépések hiánya miatt) egyre egyenlőtlenebbül oszlanak el a társadalomban. Így amikor az átlag nyugdíj vagy a nettó minimálbér lényegében a létminimumot sem éri el, a piaci lakbérnél 20–30 százalékkal alacsonyabb lakhatási költségek is megfizethetetlenek lehetnek egyeseknek.

Mindenesetre ha a kormány komolyan gondolja, hogy a „megfizethető” lakhatást akarja támogatni, akkor az állami támogatások kiosztásánál érdekeltté kellene tennie a lakások építőit, hogy valóban megfizethető lakások épüljenek. Ehhez viszont strukturált gondolkodásra és jogi keretekre, ahhoz pedig állami, törvényhozói akaratra lenne szükség. A konferencia tanúsága szerint viszont ilyenre a belátható jövőben nem lehet számítani a kormánytól.