Ha valaki a 2010-es évek közepén 15 millió forintért vett egy 60 négyzetméteres budapesti lakást, nagy valószínűséggel ki tudta azt adni havi 100 ezer forintért. Ez bruttó 8 százalékos hozamot jelent.
Ha valaki idén januárban 60 millió forintért vett egy 60 négyzetméteres budapesti lakást, körülbelül havi 300 ezer forintért tudta azt kiadni. Ez 6 százalékos bruttó hozamnak felel meg.
Ha valaki idén év végén – az Otthon Start értékhatárának megfelelően – 90 millió forintért vesz majd egy 60 négyzetméteres budapesti lakást, várhatóan nem fogja tudni kiadni azt 300 ezer forintnál többért. Ez már csak 4 százalékos bruttó hozam.
Mivel a kiadó lakások néha üresen állnak, karban kell őket tartani, fel kell őket újítani, illetve a kiadásból származó bevétel után adózni kell, a lakáskiadás nettó hozama valójában ennél alacsonyabb. Ha abból az ökölszabályból indulunk ki, hogy a különböző költségek a bevétel körülbelül egyharmadát viszik el, akkor a 4 százalékos bruttó hozam igazából 3 százalék alatti nettó hozamot jelent.
Felmerül a kérdés: ki akar ennyiért lakást kiadni, és megéri-e még majd befektetésnek lakást venni ilyen körülmények között?
Az évtized üzlete volt
Utólag visszanézve teljesen egyértelműnek tűnik, hogy a 2010-es évek elején-közepén lakást venni és azt kiadni az évtized üzlete volt. Egyrészt akkoriban az ingatlan árához képest relatíve sok pénzért lehetett kiadni a lakásokat, így Budapesten belül bizonyos helyeken, bizonyos lakástípusoknál akár bruttó 9-10 százalékos hozamot is el lehetett érni, miközben amúgy a kamatszint alacsony volt, így a biztonságos befektetésekkel alig lehetett keresni.
Másrészt 2015-től kezdődően kilőttek, és hosszú időn keresztül évente átlagosan 15 százalékkal nőttek a lakásárak. Bár 2023-ban volt egy időszak, amikor az infláció miatt valójában csökkent a lakások reálértéke, idén újabb drágulási hullám következett. A Bankmonitor egy friss számítása szerint, aki 2015-ben budapesti lakásba fektetett, az azóta évi 19 százalékos hozamot érhetett el, ami veri a magyar és az amerikai tőzsdék, illetve a legtöbb hasonló befektetés hozamát.
Nem véletlen, hogy a (budapesti) lakásvásárlás és -kiadás nagyon sok magyar háztartás befektetési álma volt, és azok közül, akik megengedhették maguknak, egyre többen léptek be erre a piacra. Az sem véletlen, hogy az idei első negyedévben, amikor a prémium állampapírok többsége magasról alacsony kamatra váltott, az állampapír-tulajdonosok közül több ezren vettek kiadásra lakást, ezzel hatalmasat lökve az ingatlanárakon.
Az ingatlanpiac azonban pont olyan, mint az összes többi: egy-egy üzlet addig megy nagyon jól, amíg nem akar vagy nem tud mindenki beszállni. A budapesti lakások addig voltak olcsók és könnyen kiadhatók, amíg a 2008-as válság és a devizahitelek bedőlése miatt nagyon keveseknek volt pénze ingatlant venni. Azzal, hogy az évtized második felében javult a gazdasági helyzet, és egyre többen vásároltak meg és adtak ki lakásokat, törvényszerűen együtt járt az, hogy a hozamok romlani kezdtek.
Az Otthon Start erre egy hatalmas lapáttal tesz rá, hiszen a mostani bérlők közül várhatóan több ezren, ha nem több tízezren vesznek majd saját lakást, amivel a bérlői kereslet jelentősen csökkenni fog. Ráadásul valószínűleg több ezren, vagy több tízezren vesznek a 3 százalékos hitelből kiadásra lakást, amivel megint csak a bérlők felé billen el ez a piaci egyensúly. Ezzel a bérlők a mostaninál jelentősen kedvezőbb, a bérbeadók viszont nehezebb helyzetbe kerülhetnek.
Vagyis az teljesen egyértelmű, hogy most sokkal kevésbé éri meg befektetésre lakást venni, mint amennyire tíz évvel ezelőtt megérte. Ebben a cikkben szakértőkkel járjuk körbe, hogy megérheti-e egyáltalán.
Hogyan számoljunk hozamokkal?
Az ingatlanbefektetésekkel – a részvényekhez hasonlóan – egyszerre kétféleképpen lehet pénzt keresni. Az egyik a lakáskiadásból származó bevétel, vagyis az a pénz, amit a bérlő minden hónapban utal. A másik a lakás értéknövekedéséből származó hozam, vagyis az a pénz, amit a lakás vételi, és a jövőbeni, feltételes eladási ára közötti különbségből szerzünk.
A jövedelmezőség azon is múlik, hogy miből vásároljuk a kiadni kívánt lakást. Ha a saját pénzünkből vesszük, akkor azt kell megnézni, hogy nem keresnénk-e többet, ha ugyanazt a pénzt állampapírba vagy részvényekbe fektetnénk. Ha hitelből veszünk, akkor arra kell figyelni, hogy a befektetés többet hozzon, mint amekkora kamatra azt a hitelt felvettük. Ez utóbbi esetében tehát egyáltalán nem mindegy, hogy a 6-7 százalékos piaci, vagy a 3 százalékos, államilag támogatott hitellel számolunk.
A kiadásból származó hozamokat sok tényező befolyásolja, így azokat viszonylag nehéz megbecsülni. Az Ingatlan.com Portfoliónak küldött adatai szerint az 50–60 négyzetméteres budapesti társasházi lakások vételi és kiadási áraiból most 4,5 százalékos medián bruttó hozam jön ki. Érdemes viszont azzal számolni, hogy a megbízható bérlőknek a lakáskiadók sokszor az idő elteltével már a piaci ár alatt adják ki a lakásokat (nem emelnek olyan tempóban a bérleti díjon, ahogy az árak nőnek), vagyis a valódi hozam ennél alacsonyabb lehet.
Szintén érdemes azzal számolni, hogy az Otthon Start miatt a lakásárak a következő időszakban várhatóan tovább nőnek majd, miközben a bérleti díjak a következő időszakban nem, vagy maximum alig-alig nőhetnek. A bérleti díjból származó bruttó hozam tehát a most vett lakásoknál várhatóan 4 százalék környékén lesz, ami 3 százalék alatti nettó hozamot jelent.
Nem néz ki jól az összehasonlítás
Az, hogy a magyarországi és főleg budapesti lakáskiadás hozama ilyen alacsony, több kérdést is felvet. Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője szerint érdemes például összevetni a magyarországi és a németországi lakások, illetve a két országban elérhető államkötvények hozamait.
A Global Property Guide adatai szerint Németország hét nagyvárosában átlagosan 3,83 százalékos bruttó hozammal lehet lakásokat kiadni. Berlinben, Lipcsében és Düsseldorfban azonban a garzon- és stúdiólakásokkal jóval magasabb, 5–7 százalékos hozam is elérhető. Mindez természetesen euróban, vagyis annak, aki Németországban ad ki lakást, a magyarországi lakáskiadókkal ellentétben nem kell attól félnie, hogy a pénze idővel elveszíti az értékét a nagy valutákkal szemben.
A 10 éves német államkötvények hozama ezzel szemben 2,7 százalék, vagyis lakáskiadással legalább egy, de bizonyos esetekben két százalékponttal többet lehet elérni, mintha valaki állampapírt venne. Ez teljesen logikus, hiszen az ingatlanbefektetésnek sok kockázata van, és a lakások kiadásával sokszor dolgozni is kell. Az tehát a piac természetes rendje, hogy a bruttó bérleti hozamnak magasabbnak kell lennie, mint az állampapírok hozamainak – mondja Sándorfi Balázs.
Ha ebből indulunk ki, akkor a lakáskiadásból elérhető hozamnak és az állampapírokkal elérhető hozamnak Magyarországon is hasonlóan kellene viszonyulnia egymáshoz, vagyis az lenne a logikus, ha a lakáskiadással jóval többet lehetne keresni – hívja fel a figyelmet Sándorfi Balázs. A valóság ezzel szemben az, hogy a két befektetési eszköz hozama nálunk jelenleg pont ellenkezőleg viszonyul egymáshoz.
Az MNB legutóbbi lakáspiaci jelentése szerint ugyanis Budapesten az idei első negyedévben átlagosan bruttó 4,6 százalékos hozamot lehetett elérni lakáskiadással. Ez a költségeket, kockázatokat és adózást beleszámítva 3-3,5 százalék körüli nettó hozamot jelent. A 10 éves állampapírok adómentes hozama ezzel szemben 7 százalék, vagyis ezzel a teljesen kockázatmentes befektetéssel elvileg sokkal jobban lehet keresni.
A Bankmonitor ügyvezetője szerint két esetben lehet racionális döntés, hogy valaki állampapír helyett kiadásra szánt lakást vásárol:
- ha a jövőben jelentősen nőnek a lakásbérleti díjak;
- vagy ha az ingatlanok tartós drágulására számítunk.
Az előbbi az Otthon Start miatt a következő években valószínűleg nem fog megvalósulni, mivel több jelenlegi albérlő a kedvezményes hitellel saját lakásba költözik (csökkenő kereslet) és sokan a kedvezményes hitelből kiadási céllal vásárolnak lakást (növekvő kínálat). Mindez azt jelenti, hogy a befektetési lakásvásárlók csak az ingatlanárak emelkedésével számolnak.
Az MNB fent idézett lakáspiaci jelentése szerint azonban már 2024 végén is 14,3 százalékkal drágábbak voltak a magyarországi lakóingatlanok, mint amilyen árszintet a gazdasági mutatók indokolnak. Mivel az idei első félévben úgy jött rá erre egy hatalmas drágulás, hogy közben a gazdasági mutatók nem javultak, mostanra az MNB módszertana szerint a 14 százaléknál is jóval magasabb túlértékeltségnél tarthatunk, az Otthon Start pedig ezt még fokozni fogja. Sándorfi Balázs szerint ebben a helyzetben érdemes nagyon meggondolni, hogy ki mekkora további áremelkedéssel számol.
Milyen lakást vesznek az Otthon Start-osok?
Az tehát tény, hogy a lakáskiadásból származó hozam mostanra viszonylag alacsony, a kérdés az, hogy a lakások drágulásával mennyit lehet keresni. Ez – attól függően, hogy milyen időszakra számolunk a befektetéssel – azon múlik, hogy rövid, közép és hosszú távon mennyire drágulnak a lakások.
Kezdve a rövid távval: a Zenga.hu és az Ingatlan.com adatai szerint az Otthon Start bejelentése óta a lakások iránti kereslet valósággal kilőtt. A kereslet növekedése logikusan az árak növekedéséhez is vezetne, csakhogy a fix 3 százalékos hitel szabályait úgy alkották meg, hogy azzal bizonyos szintnél drágább lakásokat nem lehet megvenni.
A támogatott hitel szabályai szerint a lakásokra 100 millió forintos, a házakra és a tanyákra 150 millió forintos értékhatár vonatkozik, míg a megvásárolt ingatlan négyzetméterára semmiképpen nem lehet magasabb, mint 1,5 millió forint. A kormányzati kommunikáció szerint a program emiatt nem fog érdemi dráguláshoz vezetni, hiszen az árak legfeljebb erre a szintre kúszhatnak majd fel.
A Zenga.hu egy korábbi felmérése szerint az Otthon Start iránt érdeklődök 60 százaléka 25 százalék vagy kevesebb önrésszel venne lakást, ami azt jelenti, hogy ők nem tudnak sokkal az 50 milliós értékhatár fölé menni. Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője szerint ezt támasztja alá az is, hogy az elmúlt időben a portálon megvalósuló budapesti keresések között nagyon soknál 50, 55 vagy 60 millió forintos árlimitet állítottak be az érdeklődők.
Ezek a körülmények ahhoz vezethetnek, hogy a most Budapest belvárosában élők közül sokan a külvárosokban vagy az agglomerációban vehetnek majd lakást az Otthon Starttal. Ezeken a részeken tehát valószínűleg emelkednek majd a kedvezményes hitellel elérhető lakások árai, miközben a befektetők által kedvelt kis méretű, jó elhelyezkedésű, de ezért sokkal drágább lakásokat kevésbé érintheti majd a drágulás.
Ezt a képet árnyalja, hogy amikor néhány éve Lengyelországban vezettek be egy hasonló programot, akkor ott nemcsak azok a lakások drágultak meg, amelyekre a kedvezményes hitelt fel lehetett venni, de azok is, amelyekre az áruk miatt nem lehetett. Ebből tehát az következhet, hogy a relatíve olcsó, külvárosi vagy agglomerációban lévő lakások áremelkedése valamilyen mértékben maga előtt tolhatja majd a belvárosi lakások árait is.
Mennyibe kerül majd 2026-ban egy budapesti lakás?
Sándorfi Balázs szerint az egyértelmű, hogy rövid távon dráguláshoz fog vezetni az Otthon Start, az viszont nagyon nagy kérdés, hogy közép távon, vagyis akár 1-2 év múlva milyen irányba változnak majd az árak. Szerinte itt három lehetőség van:
- Ha a gazdasági helyzet érdemben javul, és/vagy az Otthon Start, valamint a többi lakhatási támogatás hosszú távon is velünk marad, akkor a következő években is folytatódhat a lakásárak emelkedése.
- Nagy esély van arra, hogy a költségvetés helyzete miatt a választások után, vagy 2027-től kivezetik az Otthon Startot, vagy szigorítják annak feltételeit és esetleg a csokhoz, illetve a babaváró hitelhez is hozzányúlnak, ahogy tették azt 2023 őszén. Ha így lesz, akkor a lakásárak növekedése megállhat, és évekig tartó „oldalazás” következhet, vagyis egy olyan időszak, amikor az ingatlanárak nem követik a gazdaság és a fizetések emelkedését.
- Egy országon kívülről vagy belülről kialakuló gazdasági válsághelyzetben pedig akár 5-10 százalékkal csökkenhetnek az ingatlanárak.
Sándorfi Balázs szerint a három verzióból egyértelműen a másodiknak van a legnagyobb esélye, az Otthon Start ugyanis hosszú távon akkora terhet rak a költségvetésre, amit a következő kormányzat – attól függetlenül, ki vezeti majd – valószínűleg nem akar majd viselni. Ezért szerinte a mostani lakásvásárlóknak érdemes azzal számolni, hogy a választás után, vagy 2027-től valamilyen módon szigorítják az államilag támogatott kölcsönök feltételeit, ami mindenképpen fékezni fogja a lakások drágulását.
A Bankmonitor ügyvezetője szerint azt is érdemes figyelembe venni, hogy az elmúlt másfél évben a magyar reálbérek úgy nőttek jelentős mértékben, hogy közben az ország gazdasági teljesítménye nem nőtt. Ez előrevetíthet egy olyan forgatókönyvet, amelyben a következő években jelentős GDP-növekedés mellett csak kisebb léptékben nőnek majd a bérek.
Ezt ellensúlyozhatja ugyanakkor, hogy a most befagyasztott EU-s források kiolvasztása és folyósítása pozitív hatással lehet gazdasági növekedésre és az euróárfolyamra, valamint azon keresztül a jegybanki alapkamatra is. Ez utóbbi miatt a piaci lakáshitel-kamatok is csökkenhetnek, ami a lakások drágulásához vezethet – vagyis a lakáspiaci árak függenek attól, hogy a következő kormánynak sikerül-e megszerezni a most befagyasztott EU-s forrásokat.
És mennyibe fog kerülni egy budapesti lakás 2030-ban?
Nem biztos, hogy a mostani befektetőknek számít, hogy változnak a lakásárak a következő 2-3 évben, lehet, hogy sokan ennél hosszabb, akár 5-10 éves időszakban gondolkodnak, amikor befektetik a pénzüket. Ők több olyan hosszú távú folyamatban gondolkodhatnak, amelyek a lakásárak emelkedését támasztják alá.
Az egyik ilyen, hogy az IMF szerint a magyar gazdaság (ha egyszer beindul az évek óta tartó szenvedés után) a következő években tartósan 3 százalék körüli növekedési pályára léphet. Ha ez a forgatókönyv valósul meg, akkor Magyarország – a régió többi országához hasonlóan – a közép távú jövőben egy főre jutó GDP-ben közeledhet valamennyit a nyugat-európai országokhoz, ami értelemszerűen az ingatlanárakat is felnyomhatja.
Szintén a drágulást erősítheti, hogy – bár az ország népessége folyamatosan csökken – az előző népszámlálások adatai szerint a budapesti agglomerációban és az ország középső régiójában egyre többen élnek. Sándorfi Balázs szerint ez egy nemzetközi trend, más országokban is hasonlóan zajlik, és mindenhol hosszú távon meghatározza az ingatlanárakat.
Magyarországon a budapesti és az agglomeráción kívüli falvakban lévő lakások árai között az elmúlt évtizedekben folyamatosan nyílt az olló, ami mostanra hétszeres árkülönbséghez vezetett. Ez azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres budapesti lakás árából egy átlagos magyarországi faluban hét 50 négyzetméteres lakást lehet venni. Sándorfi Balázs szerint a budapesti és vidéki lakásárak közötti különbség növekedését a koronavírus-járvány ideiglenesen visszafordította, a falusi csok bevezetése pedig valamennyit lassította, de a hosszú távú trendet nem sikerült megállítani. A Bankmonitor vezetője szerint „ha az életcéljaikkal nem egyezik, akkor sem fognak az emberek a falvakban lakásokat venni, ha azok tizedannyiba kerülnek, mint a budapesti lakások”.
Az áremelkedés felé mutat az is, hogy nemcsak a nyugat-európai nagyvárosban, de a környező országok fővárosainak többségében is jelentősen drágábbak a lakások, mint Budapesten. Prágában nagyjából kétszer annyiba kerül egy négyzetméternyi lakás, mint nálunk, de Varsó, Pozsony, sőt még Zágráb és Belgrád lakásai is drágábbak. (Belgrádot az ott élő orosz emigránsok húzzák fel). Az EU fővárosai közül csak Bukarest és Athén olcsóbb Budapestnél.
Sándorfi Balázs szerint ezeket az összehasonlításokat érdemes fenntartásokkal kezelni. Egyrészt azért, mert a régiós nagyvárosok egy részében a reálbérek is magasabbak, mint Budapesten, vagyis logikus, hogy az ingatlanok is többe kerülnek. Másrészt azért, mert a nemzetközi összehasonlítás önmagában egyedül azoknak a külföldieknek érdekes, akik kifejezetten az alapján vásárolnak lakást, hogy hol olcsóbb, ők pedig feltételezhetően viszonylag kevesen vannak.
Ezek a tényezők tehát abba az irányba mutatnak, hogy a budapesti lakásárak hosszú távon nőni fognak, kérdés, hogy a piac mostani túlárazottsága fokozódni tud-e még, vagy szépen-lassan korrigál ahhoz az értékhez, amelyet az MNB módszertana szerint az körülmények indokolnak.
Attól függ, miből, mennyiért
Ha lakáskiadás után a fenti, 3 százalékos nettó hozammal számolunk, és a lakásba való befektetést a 7 százalékon kamatozó állampapírokkal hasonlítjuk össze, akkor az jön ki, hogy a befektető 4 százalékos ingatlanár-emelkedésnél van nullán, afölött már nyer a befektetési lakásvásárlással. Azt, hogy a lakásvásárlással, karbantartással, felújítással, bérlővel való kapcsolattartással járó bonyodalmak kinek mennyit érnek, mindenki magának döntheti el.
A fenti számításon túl a lakásvásárlás meggondolásánál valószínűleg két dolgot érdemes még számításba venni:
- egyrészt azt, hogy hány százalékos hitelre vesszük meg az ingatlant. Ha valaki a saját pénzéből veszi a lakást, vagy 6-7 százalékos hitelt vesz fel rá, az az állampapír-kamattal megegyező, 7 százalékos éves hozamnál van nullán. Ha viszont valaki a 3 százalékos hitelből vesz lakást befektetésnek, az már 3 százalék feletti hozamnál pluszban van, vagyis neki minimális értéknövekedés is nyereséget jelent.
- Másrészt az sem mindegy, ki, hol, és mennyiért venne befektetésnek lakást. Ha valaki a következő hetekben meg tud csípni egy relatíve olcsó, vagy feltörekvő helyen lévő lakást, aminek a következő fél évben még nőhet az értéke, az már rövid távon is kereshet valamit. Ha viszont valaki az Otthon Start szabályait kicentizve, 99 millió forintért vagy másfél milliós négyzetméteráron venne lakást, az várhatóan nem tapasztal már majd értéknövekedést a választásokig.
Megérheti most kiszállni, de nem biztos, hogy sokan ki fognak
A fentiek alapján felmerül a kérdés, hogy eljöhetett-e az az időpont, amikor a korábban lakást vásárlóknak megéri kilépni ebből a befektetésből. Egy budapesti panellakás árából ma már kétemeletes házat lehet venni a portugál óceánparton, ha pedig valaki betesz ennyi pénzt állampapírba vagy befektetési alapba, az évente szemmel látható összeget vehet ki onnan.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ennek ellenére nem várható, hogy a korábban kiadásra budapesti lakást vásárlók tömegei lépnének ki erről a piacról. Elsősorban rögtön azért, mert a lakáskiadók jelentős része nem a szó valódi értelmében befektető, tehát nem a hozam realizálása miatt vásárol lakást, hanem azért, mert vannak otthon, kollégiumban vagy külföldön élő gyerekei, akiknek később átadná az ingatlant. Nekik mindegy, mennyivel megy fel vagy le a lakások értéke, ők akkor is budapesti lakhatást akarnak biztosítani a gyerekeiknek.
Az is fontos szempont, hogy akik a 2010-es években vagy korábban vásárolták a lakásukat, azok nem feltétlenül a mostani árakhoz viszonyítják a bérleti hozamokat, sokkal inkább ahhoz az árhoz, amelyen a lakást vették. Tehát, ha valaki például tíz évvel ezelőtt 20 millió forintért vett egy lakást, és most évi 3 millió forintért adja ki, annak ez a bevétel az eredeti befektetéshez képest 15 százalékos hozamot jelent – ami mellett akkor sem feltétlenül akar kiszállni, ha most már alternatív befektetésekkel nagyobb hozamot realizálhatna.
Balogh László két csoportot tud elképzelni, akik a közeljövőben kiszállnak majd a budapesti ingatlanpiacról. Az egyikbe azok a befektetők tartoznak, akik mostanra több, akár 3–4 lakást is felhalmoztak, és úgy érzik, diverzifikálnák a portfóliójukat. Nekik racionális döntés lehet a lakásaik közül egyet eladni, és azt a pénzt befektetési alapba, vagy más eszközbe tenni.
Másrészt lehetnek olyanok, akik idén év elején, az állampapírból kiszedett pénzüket tették ingatlanba, majd rájöttek, hogy jóval kevesebbért tudják kiadni a lakást, mint korábban gondolták, vagy egyáltalán nem találnak szimpatikus bérlőt. Közülük lehetnek olyanok, akik a gyors drágulás miatt idén őszre vagy jövő tavaszra már 15-20 százalékos értéknövekedésnél tartanak majd, és a hozamot gyorsan learatva adják majd el a lakásukat.
Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint viszont fontos visszatartó erő, hogy egy lakás megvásárlásánál 4 százalékos vagyonszerzési illetéket és ügyvédi díjat is fizetni kell, vagyis a befektetés az első napon több mint négy százalék mínuszban kezd. Ez más befektetésekhez képest lassítja a megtérülést, és megfontolásra sarkallhatja azokat, akik a piacról való kilépésen gondolkodnak.
