A 3 százalékos hitel elhozhatja a budapesti albérlők aranykorát, de pár éven belül fordulhat a kocka

Augusztus 12-én sokak számára meghökkentő hírt közölt az Ingatlan.com. Míg a korábbi években az egyetemi ponthatárok július közepi kihirdetése után a budapesti albérletek iránti kereslet jellemzően megugrott, ez idén szinte teljesen elmaradt. Ugyanebben az időszakban az árak is ki szoktak lőni, idén azonban pont az ellenkezője történt: az Ingatlan.com szerint július második fele és augusztus első fele között 270 ezer forintról 260 ezer forintra csökkent a Budapesten bérletre meghirdetett ingatlanok átlagos ára.

De van, ami ennél is durvább. A 60 négyzetméter alatti, tehát jellemzően könnyebben kiadható budapesti lakások vételi ára Zenga.hu adatai szerint 2024 januárja és 2025 júliusa között, mindössze másfél év alatt 35-40 százalékkal emelkedett. Bár sokan saját célra vesznek ilyen lakásokat, ez a befektetők fő vadászterülete, ők ugyanis azzal számolnak, hogy a kis méretű lakásokat tudják legkönnyebben kiadni.

Az albérletárak azonban az elmúlt másfél év ingatlanpiaci rohama közben alig változtak. Az Ingatlan.com a szerint budapesti átlagár a 2023-as ponthatárok kihirdetése idejére szökött 240 ezer forintra, és 2024 elején lépte át a 250 ezres lélektani határt, azóta pedig az infláció és a fizetések emelkedése ellenére szinte alig mozdult el, és most is csak 260 ezer forintnál van.

Mit jelent ez? Azt, hogy a befektetők az elmúlt másfél évben úgy rohamozták meg az ingatlanpiacot, úgy licitálták túl egymást, úgy ajánlottak hónapról hónapra nagyobb összegeket a kiadható lakásokért, hogy közben az albérletárak alig változtak. Ami persze azt jelenti, hogy a lakáskiadásból beszedhető hozam folyamatosan romlik.

A 3 százalékos hitel pedig ennek az albérletpiacnak adhat egy hatalmas pofont.

Egyrészt azért, mert a mostani bérlők közül várhatóan több ezren, ha nem több tízezren vesznek majd az Otthon Starttal saját lakást, amivel a kereslet be fog rogyni. Másrészt azért, mert a mostani ingatlantulajdonosok közül szintén több ezren, ha nem több tízezren befektetési céllal, kiadásra vesznek majd lakást a 3 százalékos hitellel, amivel a kínálat jelentősen bővülni fog.

Szakértőket kérdeztünk arról, mi jöhet így az albérletpiacon.

Megszületett az igény a bérlakásokra, befektetők reagáltak rá

A rendszerváltás után Magyarországon – szemben több másik szocialista országgal – az a döntés született, hogy az állami és önkormányzati lakások lakói kedvezményes áron vásárolhatják meg azokat a lakásokat, amelyekben élnek. A budapesti lakásállomány nagy része így néhány év alatt az ott lakók tulajdonába került át.

Ez a vagyonátadás a rendszerváltás előtt budapesti bérlakásokban élőket kedvezően érintette, azokat azonban hátrányba hozta, akik a rendszerváltás után költöztek volna a fővárosba, vagy költöztek volna el otthonról. Mivel közülük sokan vagyoni- vagy élethelyzetükből adódóan nem tudtak, vagy nem akartak maguknak lakást venni, komoly igény alakult ki az albérletekre. És mivel néhány ritka kivételt leszámítva se az önkormányzatok, se az állam nem épített bérlakásokat, a piaci igényre magánbefektetők reagáltak, akik egyre nagyobb számban vásároltak meg és adtak ki lakásokat.

Bár arra, hogy az albérletek száma az elmúlt 35 évben hogyan változott, nincs statisztika, a szakértői konszenzus szerint a hosszú távon növekszik a bérbe adott lakások száma. A 2022-es népszámlálás szerint akkor már a lakott budapesti lakások 18 százalékában albérlők éltek, ami 140 ezer bérlakást jelent.

A budapesti albérletárak a 2014 és 2019 közötti gazdasági növekedés idején folyamatosan emelkedtek, a koronavírus-járvány idején ideiglenesen visszaestek, majd újra növekedésnek indultak. 2022-ben és 2023-ban a nagy infláció miatt nagyon magasra futottak fel a lakáshitelek kamatai, így rengetegen nem tudtak lakáshitelt felvenni és albérletbe kényszerültek, nem véletlen, hogy akkor lőttek ki újra az egekbe az albérletárak.

2023 vége óta azonban már nem nagyon van drágulás, aminek van egy sor külső oka, így:

• gyengélkedik a gazdaság, sok cég nem toboroz vagy egyenesen leépít;
• csökkentek a lakáshitel-kamatok, így sokan, akik 2022-2023-ban nem tudtak saját lakást venni, most már tudnak;
• és idén januártól AirBnb-moratórium lépett életbe, vagyis nem lehet albérleteket turistáknak egy-két éjszakára kiadott szobákká alakítani.

Van azonban ezek mellett még egy szempont, amiről sokszor nem beszélnek: egyszerűen olyan sok kiadó lakás van már Budapesten, hogy amennyire most éppen nincsen kereslet. Balogh László, az Ingatlan.com elemzője erről a Telexnek azt mondta: „folyamatosan, évről évre nő a kínálat, a befektetők újabb és újabb lakásokat tesznek ki erre a piacra. A koronavírus-járvány idején volt egy kiugrás a kiadó lakások számában, de azt leszámítva minden évben új rekordok dőlnek meg”. Az Ingatlan.com adatai szerint Idén augusztus elején az egész országban 17,9 ezer lakást hirdettek kiadásra, ami 18 százalékkal több, mint tavaly augusztus elején.

Az idei első negyedévben ráadásul több ezer olyan befektető jelent meg a piacon, aki az elmúlt két-három évben prémium állampapírban tartotta a pénzét. Futó Péter, a Zenga ingatlanpiaci elemzési vezetője szerint „a befektetők közül sokan úgy érezték, hogy semmiképpen nem hagyhatják a pénzüket az alacsonyabb kamatra váltó prémium állampapírokban, és mindenképpen valahol máshol kell elhelyezniük azt, ezért drágábban is megvették a könnyen kiadhatónak tartott lakásokat.”

Bár a befektetők egy része akkor olyan új építésű lakásokat vásárolt, amelyek csak évek múlva lesznek készen, a többség használt lakást vett, amit jellemzően vagy akkori állapotban, vagy minimális felújítás után tett ki az albérletpiacra. És ha ez a tranzakciószámok alapján valószínűleg nem is több tízezres tétel, valójában néhány ezer új bérlakás megjelenése is érdemben erősíti a kínálatot – mondja Futó Péter.

Fontos tényező az is, hogy 2022-ben és 2023-ban a rendkívül magas lakáshitel-kamatok miatt rengeteg lakásvásárlásra készülő család kényszerült albérletekbe, de 2023 szeptemberében kamatplafont vezettek be, amit 2024 elején 7,3 százalékra csökkentettek. A vagyonosabb, stabil jövedelemmel rendelkező albérlők közül akkor és azóta egyre többen vettek hitelre saját lakást, és léptek ki ezzel az albérleti piacról.

Balogh László szerint az elmúlt egy-másfél évben ezért már látszottak annak a jelei, hogy az albérleti piac a bérlőknek kedvező irányba indult el. Ahogy a stabil jövedelemmel rendelkező bérlők közül egyre többen vettek saját lakást, úgy érezték a lakáskiadók közül egyre többen, hogy „nehéz jó bérlőt találni”. Balogh László szerint ebben a helyzetben tulajdonosok közül sokan egyre inkább elkezdték értékelni a pontosan fizető és a lakást rendben tartó bérlőket, akiket például azzal próbálnak meg megtartani, hogy évek óta nem emelnek, vagy csak minimálisan emelnek árat.

Balogh László szerint a fizetőképes kereslet gyengélkedését mutatja az is, hogy Budapesten az új építésű lakásokat nem lehet sokkal több pénzért kiadni, mint a régi építésűeket. Balogh szerint „a Budapesten kiadásra kínált új építésű lakások többsége elvileg a prémium kategóriába tartozna, amit elvileg magas jövedelmű embereknek kellene kibérelni”. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy az új és a használt lakások bérleti ára között csak 20 százalékos különbség van, vagyis nem túl erős az a bérlői réteg, amelyik jóval az átlagos ár fölött fizetne azért, hogy egy prémium lakást vegyen ki.

Ebben a helyzetben döntött a kormány az Otthon Start bevezetéséről.

Saját célra és kiadásra is rengetegen vásárolnak majd

A július elsején bejelentett és szeptember elsejétől elérhető Otthon Starttal a Magyarországon élők közül rengetegen – köztük akár külföldiek és hontalanok – tudnak majd kedvezményes kamattal lakást venni. A program részeként legfeljebb 100 millió forint értékű lakásra vagy 150 millió forint értékű házra maximum 50 millió forint értékű kedvezményes hitelt lehet majd felvenni.

Ebben a konstrukcióban az az extra, hogy ha valaki 25 évre veszi fel, akkor az 50 millió forint hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint lesz, ami kevesebb, mint amennyibe ma Budapesten egy átlagos albérlet kerül. A programmal ezért elvileg az albérlők jelentős része indulhat majd el a saját lakás megvásárlása felé.

Ennek persze van egy rakás akadálya, egy 50 milliós hitel felvételéhez például viszonylag magas igazolt, bejelentett jövedelemre van szükség, és az is kérdés, Budapesten hol és milyen lakásokat lehet még 50-60 millió forintért megkapni, illetve mennyit kell egy ilyen lakás felújítására költeni. Ezek – és az Otthon Start szabályozásának egyéb buktatói – miatt az érdeklődők egy része valószínűleg mégsem tudja majd felvenni a 3 százalékos hitel.

Futó Péter szerint nagyon-nagyon nehéz becslést adni arról, hogy a 140-150 ezer budapesti albérlet lakói közül hányan tudnak vagy akarnak majd a 3 százalékos hitellel saját lakást venni. Szerinte viszont érdemes számolni azzal, hogy

ha csak minden negyedik-ötödik albérlő élne a lehetőséggel, akkor több tízezren esnének ki a budapesti albérleti piacról, ami már elbillentené annak mostani egyensúlyát.

Hosszú távon szintén meghatározó lesz, hogy hányan vesznek majd a 3 százalékos hitelből kiadásra lakást. Bár az Otthon Startot úgy hirdetik, hogy az az első lakást vásárlóknak szól, a szabályait úgy alkották meg, hogy sok család második, vagy akár harmadik lakásra is fel tudja azt venni. Futó Péter szerint ezt is nagyon nehéz megbecsülni, de ha sokan vesznek majd 3 százalékos hitellel befektetési céllal lakást, és ezeket meg is hirdetik kiadásra, akkor az szintén az árak mérséklődése irányába befolyásolhatja majd az albérleti piacot.

Ezt erősíti, hogy Balogh László szerint már az idén év eleji befektetői roham egy része is olyan új lakásokba ment, amelyek még nincsenek készen, és amelyek a következő hónapokban vagy években kerülhetnek majd piacra. Ráadásul az AirBnB-moratórium miatt most nem lehet az új lakások rövid távú kiadását engedélyeztetni, vagyis akinek felszabadul vagy elkészül egy lakása, az kénytelen azt akkor is hosszú távra kiadni, ha az a mostaninál kevésbé lesz jövedelmező.

Nem várható, hogy látványosan essenek az árak

Az Otthon Start tehát egyrészt csökkenteni fogja az albérletek iránti keresletet, másrészt növelni fogja a kínálatot, vagyis az elmúlt másfél évben a bérlőknek kedvező irányba induló albérletpiacot kétszeres erővel fogja ismét az ő irányukba lökni. Kérdés viszont, hogy ennek milyen gyakorlati következményei lesznek a bérlőkre és a lakáskiadókra, illetve hogy meddig marad fenn ez a helyzet.

Az Ingatlan.com és a Zenga.hu vezető elemzői a kettős pozitív hatás ellenére nem számítanak arra, hogy az albérleti díjak érdemben esni fognak. Balogh László szerint „az elmúlt hónapokban hallani lehetett olyan véleményeket, amelyek szerint a 3 százalékos hitel miatt drasztikusan csökkenni fognak az albérletárak. Szerintem nem érdemes hiú ábrándokat kergetni,”

„az albérleti piacon az ingatlanpiachoz hasonlóan szinte soha nem mennek lefelé az árak, és most sem számítok ilyenre.”

„Erre csak a koronavírus-járvány idején volt példa, de akkor több tízezer ember vesztette el az állását, több ezer AirBnB-t és szállodai szobát adtak ki hirtelen albérletnek, vagyis a mostaninál jóval radikálisabb hatások érvényesültek.”

Hasonlóan látja Futó Péter, aki szerint az az egy biztos, hogy a következő időszakban kínálati piac jön, vagyis a bérleti díjak nem, vagy csak minimálisan fognak nőni, miközben az albérlők a korábbiaknál szélesebb kínálatból válogathatnak majd és jobb tárgyalási pozícióban lesznek. Ez egyben azt is jelenti, hogy az albérleti piacon felértékelődik a minőség, azonos áron jobb helyen lévő, illetve felújított lakásokat is meg lehet majd szerezni.

Balogh László szerint az biztos, hogy az Otthon Start „kiszipolyozza a tehetős háztartásokat a bérleti piacról”, vagyis a jó helyen lévő, jó kialakítású, drágább albérleteket nehezebb lesz kiadni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ezek tulajdonosai lejjebb mennek az árakkal, valószínűbb, hogy inkább kivárnak, vagy megvárják, hogy a most még rosszabb albérletekben élők egy része átvándoroljon hozzájuk. Ez a stabil jövedelemmel rendelkező bérlők számára lehet igazán nagy nyereség, a prémium albérleteket ugyanis várhatóan nekik a mostaninál könnyebb lesz kivenni.

Balogh szerint a következő években, ha összegszerűen nem is, reálértéken csökkenhet majd az albérletek ára. Elképzelhető tehát, hogy érdemi infláció és béremelkedés ellenére a következő években egyáltalán nem nő, vagy csak minimálisan változik majd az albérletek ára, ami azt jelenti, hogy az átlagos fizetéshez vagy nyugdíjhoz képest relatív egyre olcsóbb lesz.

De meddig?

Bár az Otthon Start a következő fél-egy évben biztosan fel fogja forgatni az ingatlanpiacot és az albérletpiacot, Balogh László szerint nem érdemes arra építeni, hogy Budapesten hosszú távon alacsonyan maradnak majd az albérletárak. A mostani – bérlői szempontból kedvező – helyzetet ugyanis jelentős részben a magyar gazdaság gyengélkedésének köszönhetjük, ami előbb-utóbb véget érhet.

A magyar gazdaság 2023 óta nem tud növekedni, az idei első félévben pedig egyenesen zsugorodott. Bizonyos ágazatokban – mint amilyen az akkugyártás – tömegesen küldik el az embereket, máshol – gyakorlatilag az egész iparban – pedig lassú leépítések zajlanak, vagyis nincs toborzás és nem pótolják az önként távozókat. Egy ilyen helyzetben a külföldi vendégmunkások egy része elhagyhatja az országot, a vidékről munka miatt a városokba költözők pedig visszaköltözhetnek korábbi lakhelyükre. Ez jelentősen csökkenti a budapesti albérletek iránti keresletet.

Ha azonban valamikor végre beindul a magyar gazdaság és a cégek ismét toborzásba kezdenek, akkor hirtelen újra meglódul majd az albérletek iránti kereslet. Az autó- és akkuipar megindulása, vagy egy jelentős gazdasági növekedés esetén viszonylag gyorsan több tízezren akarhatnak majd Budapestre és az agglomerációba költözni, nekik pedig valahol lakniuk kell.

Ma Magyarországon mind az autógyárak, mind az akkugyárak, mind a nekik beszállító üzemek csökkentett kapacitáson működnek, de ha újra fel tudják futtatni a kapacitásaikat, ahhoz rengeteg emberre lesz szükségük. A gödi Samsung például az elmúlt másfél évben több ezer dolgozóját küldte el, de közben bővíti az üzemét, vagyis azzal számol, hogy valamikor a korábbinál is több gépsorral, és valószínűleg a korábbinál is több emberrel tud majd termelni. A BYD közben kétezer embert akar felvenni a nemrég megnyitott budapesti központjába.

Balogh László szerint „azok, akik vidékről munka miatt költöznek egy városba, tipikusan nem azok az emberek, akik azonnal venni tudnak vagy venni akarnak maguknak egy lakást. Sokan azért költöznek fel, mert ahonnan jönnek, ott nincs jól fizető munka, vagyis nekik sokszor nincs pénzük egy lakás önrészére. Mások inkább ott képzelik el a családjuk jövőjét, ahonnan származnak, ezért ott vennének házat vagy lakást, Budapesten pedig maradnának albérletben.”

Az Ingatlan.com szakértője szerint Debrecen lehet az intő példa, amin látszik, mi történik az albérletpiacon, amikor a nagy cégek intenzíven toboroznak. Az alföldi városban a BMW, a CATL és több más autó- és akkuipari cég is toboroz, amelyek miatt viszonylag rövid idő alatt drasztikusan felemelkedtek és most már majdnem a budapesti szinten vannak az albérletárak.

A Budapesten élő norvégok nem biztos, hogy panellakást akarnak venni

Ezzel párhuzamosan zajlik egy olyan hosszú távú trend is, hogy Budapestre egyre több külföldi költözik, akár mert itt tanul, akár, mert itt talál munkát, akár, mert itt vállalkozik, vagy csak ide hozza az élet. Az előző népszámlálás adatai szerint Budapesten akkor már közel 100 ezer külföldi élt, Terézvárosban, Lipótvárosban és a Belvárosban pedig már ők tették ki a lakosság negyedét. (Sokan nem gondolnák, de Budapesten egyre nagyobb olasz, lengyel, brit, iráni, amerikai, spanyol, sőt, norvég diaszpóra is él.)

Ha ez a trend folytatódik, akkor az egy tartós nyomást adhat az albérletek iránti keresletnek, hiszen a külföldiek egy része valószínűleg nem az örökkévalóságig képzeli el a jövőjét Budapesten, így akkor is albérletben marad, ha megtehetné, hogy vegyen magának egy lakást. Közülük sokan azt tervezhetik, hogy egyszer majd hazaköltöznek a szülőhazájukba, és ezért inkább ott vennének ingatlant.

Balogh László szerint érdemes fejben tartani, hogy ha a következő években megszüntetik az Otthon Startot és valamilyen okból megint felmennek a lakáshitelek kamatai, akkor megint jóval nehezebb lesz hitelből lakást vásárolni. Ez 2022-2023-hoz hasonlóan újra albérletbe kényszeríthet majd egy csomó fiatalt, ami felnyomhatja a bérleti díjakat.

Összességében tehát az látszik, hogy a 3 százalékos hitel a következő időszakban biztosan a bérlőknek kedvező irányba billenti majd el a budapesti albérleti piacot, amivel ideiglenesen eljöhet a bérlők aranykora. Ez azonban nem fog örökké tartani, és ha egyszer végre beindul a gazdaság és toborozni kezdenek a cégek, akkor újra drágulhatnak az albérletek és szűkülhet a választék.