Érdekel a 3 százalékos hitel, de túl bonyolultak a szabályok? A lehető legegyszerűbben magyarázzuk el

Mi az az Otthon Start?

Az Otthon Start egy államilag támogatott lakáshitelprogram, aminek az a lényege, hogy a piaci feltételeknél olcsóbban tudj kölcsönkérni a bankoktól. A kölcsönkapott pénzt lakás, ház vagy tanya vásárlására vagy építésére lehet költeni, de van egy csomó szabály arra, pontosan mire és hogyan.

Mit jelent az, hogy kedvezményes?

Most a bankoknál piaci alapon 6-7 százalékos kamatra lehet lakáshitelt felvenni, az Otthon Starttal ez legfeljebb 3 százalék lesz. Ráadásul, míg a piaci hitelek kamata 5 vagy 10 év után változhat, az Otthon Startnál ez az egész futamidő alatt ugyanannyi marad, vagyis már most tudhatod, hogy 20 vagy 25 év múlva havonta mennyit kell majd törlesztened.

Mennyit lehet felvenni?

Az Otthon Starttal legfeljebb 50 millió forint hitelt lehet felvenni, maximum 25 éves törlesztéssel. Azt viszont nem zárja ki senki, hogy ezt a kedvezményes hitelt kombináld valamilyen másik piaci vagy másmilyen kedvezményes hitellel, például babaváróval vagy csokkal. Ezekkel együtt tehát jóval több hitelt is felvehetsz, ha elég nagy hozzá a fizetésed.

Mi? Ez a fizetésen múlik?

Igen, az, hogy mennyi hitelt vehetsz fel, azon múlik, mennyit keresel. Ha nettó 600 ezer forint alatt keresel, akkor a törlesztőrészlet legfeljebb a nettó fizetésed fele lehet, vagyis, mondjuk, 300 ezer forintos fizetésnél 150 ezer forint. Ennyivel viszont 25 évre sem tudsz felvenni 50 millió forint hitelt, csak körülbelül 30 milliót.

Nem lehet itt valamit trükközni?

De. Nem te vagy a történelemben az első, aki nagyobb hitelt akar felvenni, mint amennyit a jövedelme alapján felvehetne. Erre találták ki az adóstárs intézményét. Ő egy másik ember, aki vállalja, hogy ha nem tudod fizetni a törlesztőket, a saját pénzéből fizet helyetted. Az Otthon Start szabályai alapján csak a férjed, feleséged vagy valamelyik szülőd lehet az adóstársad, tehát például a testvéred, nagybácsi-nagynéni, haver nem.

Ki veheti fel?

Az az alapszabály, hogy mindenki felveheti, akinek nincs még saját lakása vagy háza. Van viszont egy csomó szűkítő feltétel, így:

• legalább 18 éves;
• saját jövedelemmel rendelkező;
• Magyarországon élő;
• legalább kétéves társadalombiztosítási jogviszonnyal rendelkező (amiből az utolsó fél éve Magyarországon);
• büntetlen előéletű;
• köztartozásmentes; és
• a bank által hitelképesnek nyilvánított személy élhet a kedvezményes hitellel.

Fontos, hogy a hitelt tartósan Magyarországon élő külföldiek, és dolgozni külföldre ingázó magyarok is felvehetik. Azok a magyarok viszont, akik úgy dolgoznak külföldön, hogy nincs magyarországi lakcímük, nem vehetik fel a hitelt.

Mit jelent az, hogy az veheti fel, akinek nincs saját lakása vagy háza?

Elvileg azt jelenti, hogy tényleg az veheti fel, akinek nincs, és az elmúlt 10 évben nem is volt a nevén saját lakása vagy háza. De ehhez képest van egy csomó könnyítés, így:

• nem számít bele, ha a már meglévő, vagy volt lakásod kevesebbet ér, mint 15 millió forint;
• nem számít bele, ha úgy szerezted a lakást, hogy valakinek haszonélvezeti joga van rá, és a haszonélvező még mindig benne lakik; és
• az sem számít bele, ha egy ingatlan 50 százalékban, vagy annál kisebb arányban van a neveden.

Ebből látszik, hogy bizonyos esetekben olyanok is felvehetik a kedvezményes hitelt, akiknek valamilyen módon van lakásban tulajdonrészük.

Van még valami trükk vagy könnyítés?

Igen, vannak még a fentieknél is nagyobb könnyítések. A hitelt házastársak ketten, közösen is felvehetik, és ebben az esetben elég, ha az egyik fél felel meg a feltételeknek, például annak, hogy legalább kétéves társadalombiztosítási jogviszonya van. Ez az 50 százalékos szabályra is vonatkozik, vagyis ha van egy közös lakásotok, és egyikőtöknek van egy saját lakása, akkor közösen felvehetitek a 3 százalékos hitelt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy sok család akár második vagy harmadik lakást is vehet majd a hitelből.

Szintén könnyítés, hogy ha a hitelbe adóstársként bevonod a szüleidet, rájuk a szabályok nem vonatkoznak. Ebben az esetben a lakás a te nevedre kerül, a szülőnek csak az a feladata, hogy ha te valamiért nem tudsz törleszteni, beszálljon helyetted. Mivel rá nem vonatkozik a szabály, ez azt jelenti, hogy ha a szülőnek van már három lakása, de te csak az első lakásodat veszed, akkor ő nyugodtan bevonható adóstársnak.

Mit vehetek belőle?

Új vagy használt lakást, lakóházat belterületen, vagy tanyát Magyarország területén bárhol. Fontos, hogy lakóingatlan besorolásúnak kell lennie, vagyis nem vásárolhatsz belőle például üzlethelyiséget, pincét, vagy telket, akkor sem, ha ezeket később lakhatóvá szeretnéd tenni.

Van valami korlátozás az árban?

Van. A kormány nem szeretné, hogy extrém drága villát, vagy Budapest belvárosában lévő, kis méretű, felújított lakást vásárolj magadnak, ezért a hitelt csak bizonyos értékhatárnál olcsóbb ingatlanokra lehet felvenni:

• ha lakást veszel, az nem lehet drágább 100 millió forintnál;
• ha házat vagy tanyát veszel, az maximum 150 millió forintba kerülhet;
• és mindkettőre igaz, hogy nem kerülhet többe, mint négyzetméterenként 1,5 millió forint.

Mivel a kisebb lakások Budapest nagy részén már többe kerülnek, mint négyzetméterenként 1,5 millió forint, igazán jó belvárosi lakásokat ezzel a hitellel nem lehet venni, bár sok eladó megpróbálja trükkösen megkerülni a szabályt.

Mekkora önerő kell hozzá?

A lakáshiteleket normál esetben nem lehet úgy felvenni, hogy a bank fizeti ki az egészet, valamennyi saját részt mindenképpen ki kell fizetni. Ezt hívják önerőnek. Ez ezeknél a hiteleknél sincs máshogy, legalább 10 százalékos önerő kell az igényléshez, ami azt jelenti, hogy egy 50 milliós lakásnál legalább 5 milliót saját magadnak kell kifizetned, csak a maradék 45 millióra adnak hitelt. Ezt többféleképpen ki lehet kikerülni, az egyik lehetőség, hogy babaváró hitelt veszel fel, és az önrészt abból fizeted ki, a másik lehetőség, hogy a hitelbe egy másik ingatlant is bevontok fedezetnek, ennek viszont bonyolult szabályai vannak.

Itt viszont van egy buktató, a bank ugyanis nem a lakás vételárának 90 százalékáig, hanem a becsült értékének 90 százalékáig adja meg a hitelt. Vagyis a bank a vásárlás előtt kiküld egy embert a kinézett házhoz vagy lakáshoz, aki alaposan körüljárja, megnézi, és megbecsüli az értékét. Ha úgy ítéli meg, hogy kevesebbet ér, mint amennyiért te megvennéd, akkor a bank csak a becsült érték 90 százalékáig ad pénzt, a maradékot magadnak kell kifizetned.

Van még valami, amit az önerőn kívül ki kell fizetnem?

Igen, ha valaki úgy vesz lakást, hogy annak árát nem egy másik lakás eladásából fizeti, akkor fizetnie kell vagyonszerzési illetéket. Ennek mértéke a lakás vételárának 4 százaléka, vagyis egy 50 millió forintos lakásnál kétmillió forint. Ez alól akkor lehet felmentést kapni, ha falusi csokkal vagy csok plusszal kombinálva veszed fel a hitelt. Viszont ezt nem kell azonnal kifizetni, és elsőlakás-vásárlóknak a NAV részletfizetési lehetőséget is ad.

Mire kell még figyelni?

Van még egy csomó olyan szabály, amit érdemes tudni, mielőtt megpróbálnál hitelt felvenni. Ilyenek például:

• A lakásnak a hitelbírálat pillanatában lakható állapotban kell lennie (csappal, vécével, fűtéssel), vagyis nem tudsz megvenni egy kibelezett ingatlant, akkor sem, ha megígéred, hogy később felújítod.
• Azt, hogy a hitelképes vagy-e, és a fizetésedből pontosan mekkora hitelre vagy jogosult, a bank dönti el, és az ő döntéseikkel szemben nincs fellebbezési lehetőség. Emiatt, mielőtt ajánlatot teszel egy lakásra, mindenképpen érdemes előzetes hitelbírálatot kérni a banktól.
• Nem fogsz tudni Otthon Starttal hitelt igényelni, ha a házastársad vagy gyereked támogatott hitelében adóstárs vagy.
• Van egy olyan plusz könnyítés, hogy ha házaspárok közösen veszik fel az Otthon Start hitelt, akkor mindkettőjük szüleit be lehet vonni adóstársként.
• A többi kormányzati lakhatási támogatás rendszerével ellentétben nem kell beköltöznöd a kiszemelt lakásba, vagyis a megvásárlása után akár rögtön ki is adhatod.
• Ha kiderül, hogy hamis adatokat adtál meg a banknak, akkor utólag, büntetőkamatokkal kell visszafizetni a hitelt.

Összevonható más támogatott hitelekkel?

A fix 3 százalékos hitel szeptember elsejei élesedése előtt néhány nappal jelent meg egy rendelet, ami az Otthon Start, a falusi csok és a csok plusz közötti átjárást szabályozza. Ennek megfelelően:

• Otthon Start mellé, azzal együtt lehet csok pluszt vagy falusi csokot igényelni;
• az Otthon Start felhasználható a csok plusz előtörlesztésére;
• illetve fordítva is: vagyis csokkal előtörleszteni lehet majd az Otthon Startot.

Utóbbi azt jelenti, hogy ha az Otthon Starttal felveszel egy hitelt, és pár év múlva megházasodsz és gyerekeket vállalsz, akkor a csokkal kiválthatod majd a mostani hiteledet, és érvényesítheted a csokhoz járó plusz juttatásokat.

Plusz egy:

Van még egy dolog, amire mindenképpen érdemes lesz figyelni. Az Otthon Start szabályai szerint a programban a bankok legfeljebb 3 százalékos lakáshitelt nyújthatnak majd az igénylőknek. Ez egyben azt is jelenti, hogy ettől lefelé el lehet térni, vagyis elképzelhető, hogy lesznek olyan bankok, amelyek ennél is olcsóbban adják majd a kedvezményes hitelt. Az ezzel kapcsolatos híreket mindenképpen érdemes lesz figyelni.

Az Otthon Start miatt a következő időszakban várhatóan kilőnek majd a lakásárak, viszont cserébe néhány évig kedvezőbb körülmények között lehet majd albérleteket találni.