Az Otthon Starttal kilőtt az ingatlanpiac, de egy stagnáló gazdaságban ez könnyen zavart okozhat

A magyar ingatlanpiacon, ezen belül is a lakosságot leginkább érintő lakáspiacon masszívan erősebb a drágulás, mint általánosan a fogyasztói kosárban. A drágulásnak eltérő mutatói vannak:

• Az infláció, vagy fogyasztói árindex a kisebb, a hétköznapi, a gyakran fogyasztott termékek (élelmiszer, cigaretta, energia, üzemanyag) drágulását mutatja, az ingatlanpiac nincsen benne, noha bizonyos, a kosárban szereplő háztartási készülékeket sem feltétlenül vásárolunk gyakrabban, mint lakást.
• Az ingatlanpiaci áralakulásról speciális, dedikált mutatók, például lakásárindexek adnak tájékoztatást. Nem jelennek meg a fogyasztói árindexekben a lakossági kamatterhek sem, például a lakáshitelek kamatai, pedig a háztartások költségvetésében természetesen ezek is fontos kiadások.
• Végül megemlíthetjük még a GDP-deflátor fogalmát, vagyis a GDP-t adó tételek áremelkedését. Ebben már nemcsak fogyasztói árak, de építőipari és termelői árak is vannak, fogalmazzunk úgy, hogy ez a nemzetgazdaság teljes áralakulásáról árulkodó mutató.

Nem a fogalmakat szeretnénk átírni, csak azt bemutatni, hogy a permanens lakásár-emelkedés – amit előbb a PMÁP-befektetésekből kiáramló pénzmennyiség, majd az Otthon Start Program hajthat – nagymértékben befolyásolja az emberek drágulásészlelését, és ebből speciális helyzetek adódhatnak.

Valamikor 2013 és 2017 között pár évig rengeteg elemző azt gondolta, hogy miután négy évtizedig csökkent a globális, elsősorban az amerikai infláció, elérkezhetünk a tartósan zéró pénzromláshoz. Úgy magyarázták ezt, hogy az interneten könnyen összehasonlíthatók a termékek, bárki, aki árat emel, kiárazza magát, de amúgy is az internet, a robotizáció és a mesterséges intelligencia hatására a két fő termelési tényező, a munka és a tőke közül utóbbi hatékonysága annyit nő, hogy a cégek áremelés nélkül is növelhetik a profitjukat.

Elkezdtük ízlelgetni az árak stabilitásának generációk óta ismeretlen reményét. Aztán odalett az illúzió.

Visszatért a drágulás, bár valamelyest átalakult: eltűntek a világból a dömpingszerű, január 1-jéhez igazodó áremelések (persze bizonyos közüzemi szolgáltatásoknál maradt ez a rendszer), és folyamatosabb, szórtabb lett a drágulás.

Az inflációval kapcsolatos egyik legfontosabb tapasztalat, hogy az emberek mindig magasabb inflációt észlelnek, mint a hivatalos szám. Ennek több oka is van, párat felsorolunk.

Az emberek észlelésében nem annyira jön át a növekvő szolgáltatási tartalom. Vagyis drágult a laptop, a tévé, a kábeltévés előfizetés, és valóban többet fizetett a fogyasztó, csak abban már nagyobb a teljesítmény, nagyobb a képernyő, több a csatorna. Ugyanakkor hitelességi probléma is van: a lakosság eleve vevő az összeesküvés-elméletekre („hamisítják az adatokat”), de az infláció esetében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) konkrét hitelességi ügyekbe is keveredett a szegénységi adatoknál, nyugdíjasok jövedelménél, a lakossági energiaáraknál. Az inflációs statisztikákban ráadásul nagyon sokat kellene pontosodniuk az adatoknak, hiszen egészen más adatminőség érhető el ma, mint húsz éve. A kiskereskedelemben minden adat gyűjthető, összesíthető, árucsoportonként, termékenként lehet összesíteni, szűrni, számolni.

Kit érint, kit nem érint?

Ahhoz a kérdéshez, hogy a magyar emberek milyen drágulást észlelnek (szándékosan hagyjuk most az infláció fogalmát), nézzük meg, hogy mi érinti a legjobban a pénztárcájukat! A következő részben olvasható számítások alapját a KSH adatai jelentik.

A kiskereskedelmi forgalom éves összesített értéke 2024-ben 19 286 milliárd forint volt. Ebből 9442 milliárd forint, vagyis nagyjából 50 százalék volt az élelmiszerüzleti forgalom, 6855 milliárd forint, vagyis mintegy 35 százalék a nem élelmiszerüzleti forgalom. A fennmaradó 2989 milliárd forint, vagyis 15 százalék volt az üzemanyag. Ezen felül méri a KSH a szolgáltatások árát, ami szintén része az inflációnak, annak súlya valamivel több, mint az élelmiszer-forgalom fele. Mindez egy nagyjából 26 ezer milliárdos forgalom.

Jó sok pénz, de nem kisebb a forgalom az ingatlanpiacon sem. 2024-ben közel 126 ezer ingatlan cserélt gazdát, az átlagos ingatlanérték 2024-ben 69,7 millió forint volt – érdekesség, hogy 2023-ban 1 millió forint, 2024-ben már 1,2 millió forint volt egy átlagos négyzetméterár. Vagyis az éves forgalom értéke 8838 milliárd forint körül alakult, azaz nem sokkal kevesebb, mint az élelmiszer típusú kiskereskedelem értéke.

Természetesen el lehet mondani, hogy az ingatlanpiac a néhány nagy ügylet miatt csak keveseket érint, de azért lakásonként 2,5 fővel számolva az jön ki, hogy 10 év alatt bő 3 millió embert érinthetnek lakásügyletek. Ez persze nem teljesen pontos becslés, hiszen van, aki olyan gyakran cserél lakást, mint más fehérneműt, de azt semmiképp sem lehet mondani, hogy az ingatlanpiaci drágulás nem érinti a lakosságot.

Azt a közgazdaságtanból tudhatjuk, hogy az ingatlanpiac is a gazdaság egy szegmense, nem függetlenül működik attól. Vagyis, ha a gazdaságnak jól megy, akkor minden bizonnyal az ingatlanpiac is jól hasít, ha pedig lejtmenet van, az ingatlanok sem szárnyalnak. Ezt jól illusztrálta a 2009-es válság utáni öt év.

Ha egyedi programokkal egy részpiacot államilag eltérítenek, átmenetileg külön mozoghatnak az ingatlanárak a gazdaság többi részétől.

Ez előbb-utóbb kiütközik, erre lehet példa az Otthon Start Program, amely a gazdaság teljesítőképességén túl is emelheti az árakat.

Magyarország amiatt is különleges helyzetben van, mert világszerte ritka, hogy a lakosság 90 százalék feletti része saját ingatlanban lakik. Ez nálunk történelmileg így alakult, az ingatlantulajdonosok országa vagyunk, vagyis az, hogy mi történik az ingatlanok árával, tényleg nagyon sok embert érint. Igaz, akkor is így lenne, ha mindenki bérelne.

De vajon mi történne, ha a magyar emberek által észlelt drágulás mérésébe bevennénk az ingatlanpiacot, illetve a lakáshitelek törlesztését is? Ingatlanfedezetre tavaly a magyarok mintegy 1350 milliárd forint hitelt vettek fel, a teljes lakossági lakáshitel-állomány pedig 5650 milliárd forint volt, aminek az éves kamata 340 milliárd forint körül lehetett, ami szintén egy szabad szemmel jól látható lakossági kiadás. Vagyis ezekre sokat költünk: a családi kasszában nem mindegy, hogyan alakul az ingatlanok ára és a hitelek költsége.

Miért nem együtt számoljuk?

Végezzünk egy gondolatkísérletet! A háztartások ugyanabból a kasszából fizetik az ennivalót és a benzint, mint az emelkedő árú lakást és annak törlesztőjét. Sőt, nálunk kisebb a lakossági fogyasztás szerepe a gazdaságban, viszont óriási a szerepük az ingatlanoknak a lakossági vagyontömegben.

Ha olyan „inflációs kosár” – vagy nevezzük háztartási drágulási kosárnak – lenne a kezünkben, ami az ingatlanokat és a jelzáloghitelek költségét is tartalmazná azok forgalmi súlya szerint, mintegy 35 ezer milliárd forintos lakossági összforgalmat kapnánk. Ebben, mint láttuk, 26 ezer milliárd forint a termékekhez és szolgáltatásokhoz, 9 ezer milliárd forint az ingatlanhoz kapcsolódó forgalom. Összességében így oszlanának meg a tételek (a számok a kerekítések miatt adnak csak 99 százalékot):

• 27 százalék az élelmiszer;
• 25 százalék az ingatlanok megvásárlása;
• 19 százalék a nem élelmiszer-kiskereskedelem;
• 19 százalék a szolgáltatások;
• 8 százalék az üzemanyag;
• 1 százalék a hitelkamatok súlya.

Ez közelebb állna a lakosság valós költési összetételéhez, jobban mutatná, hogy az ingatlanok áremelkedése mennyivel terheli jobban a családi költségvetést. Ezáltal azt is, hogy emiatt hogyan változik a háztartások vásárlóereje, és ennek megfelelően annak milyen hatása lehet a gazdaságban a lakossági keresletre és a fogyasztói árakra.

Speciális helyzet, ha csak az ingatlanárak szállnak el

A júliusi infláció éves alapon 4,3 százalék volt, a KSH azt is kimutatja, hogy pontosan mi mennyivel drágult. Az ingatlanok viszont – az Ingatlan.com elemzése alapján – éves szinten már 14 százalékkal drágultak.

Ha ezt az értéket elfogadjuk, a fenti forgalmi arányok alapján a lakossági drágulás nem 4,3, hanem 6,7 százalék lenne.

Ha pedig év végéig tényleg megvalósul a szakemberek által várt 20 százalék körüli ingatlanár-emelkedés, a drágulás lakosság által észlelt értéke meghaladná a 8 százalékot, ami a közgazdászok besorolása szerint már a 3–10 százalék közötti „lépegető” infláció felső régiója.

Miért érdekes mindez? Azért, mert a drágulás alternatív mérése a kormányzati intézkedések cizellált elemzését segíti, hiszen látszik, hogy hol sikerült pörgést, esetleg inflációt generálniuk, hol kell még stimulálni, illetve az is, hogy összességében koherens-e az MNB inflációt mérséklő politikája és a kormány lakhatási programja.

Ha az ingatlanárak elszállnak, de a gazdaság többi része stagflációban szenved, az egy elég speciális helyzet. Ilyenkor nem biztos, hogy az a politika működik, amiben a kormány keresletoldali beavatkozásokkal emeli a lakásárakat, az MNB pedig folyamatosan 6,5 százalékon hagyja az alapkamatot, vagyis hűti a gazdaságot.

A kormány ugyanis élénkít: ha elfogadjuk, hogy az Otthon Start megpörgeti az ingatlanpiacot, az új lakásokban lesz felújítási feladat is, vagyis az építőipar is pörög. Igen ám, de egészségesebb lenne, ha az egész gazdaság kapna új lendületet, amihez üdvözítő lenne, ha alacsonyabbak lennének a kamatok. A jegybanknak viszont az elsődleges feladata mégiscsak az árstabilitás. Mint láttuk, maga a kitűzött cél, azaz az infláció nem áll nagyon rosszul. Ám ha a lakosság valós drágulásészlelése, vagyis az, hogy számukra összességében milyen tempóban drágul az élet, ennél érdemben magasabb, akkor – már csak az önbeteljesítő várakozások miatt is – kifejezetten nehéz lesz felelősen kamatot csökkenteni.