Ilyen volt, amikor Budapest fogta magát, és pár év alatt felépített ötezer lakást az embereknek

Nagyjából tíz év lakásra gyűjtögetés után idén januárban alakult úgy az életem, hogy elkezdhettem körbenézni a budapesti ingatlanpiacon. A helyzet lesújtó volt, kevés eladó lakásra jutott rengeteg vevő (sokan az állampapír-befektetésükből mentek éppen át ingatlanba), az érdeklődők alku helyett felfelé licitáltak, a jobb fogások egy-két nap alatt keltek el. A legtöbb belvárosi opció ráadásul elég lehangoló: szétszabdalt egykori nagypolgári lakások rossz beosztással, méretükhöz képest kevés szobával, funkciótlan hallokkal, sötét belső udvarokra néző ablakokkal.

Ebből a mezőnyből felfelé lógott ki az egyik találat, amire végül le is csaptunk: egy eredetileg is ötven négyzetméteresnek épült, világos lakás, ahol a falak mozgatása nélkül elfér két külön nyíló szoba és egy nappali-konyha, az átlag pesti bérházakhoz képest kisebb, háromméteres belmagassággal, viszont kifejezetten sok ablakkal. Ráadásul egy olyan házban, aminek óriási belső udvara, nagy ablakokkal körülvett lépcsőházai, rendes erkélyei mellett használható gangjai vannak, és az összes lakás hasonló adottságú.

Mindez azért volt meglepő, mert a ház stílusjegyein és állapotán látszott, hogy nagyon régi. Első blikkre a 19–20. század fordulója köré tippeltem, márpedig az ekkoriban épült pesti bérházakban nem volt jellemző ilyen tulajdonságok együttállása, ahogyan az sem, hogy egy házon belül nagyjából azonos legyen a lakások által kínált életszínvonal – a tipikus régi bérházban két–három igazán jó lakásra jut sok közepes és néhány kifejezetten rossz, emiatt a lakóközösségek kicsiben leképezik a teljes társadalmi rétegződést. Ez még manapság is így van, jellemzően az emeleti, utcai nézetű lakások polgári családokéi, az udvarra néző, kisebb egységeket birtokolják a kispénzű idősek vagy bérlik fiatal felnőttek, a földszinten pedig a legrosszabb anyagi helyzetűek laknak bizonytalan piaci vagy jobb esetben önkormányzati bérleti szerződéssel, gyakran kevés négyzetméteren elég sokan. Ehhez képest érdekes volt egy régi házat látni, amiben ez a mintázat sokkal kevésbé élesen jelenik meg.

Amikor az érdeklődésünk komolyra fordult, utánanéztem az épületnek, és kiderült, hogy neve is van: Székesfővárosi Kislakásos Bérház, igaz, ezen a néven több másik épülettel osztozik, a második világháború előtt ugyanis így hívták a budapesti önkormányzat által épített lakóházakat. A mából visszanézve alig tűnik elképzelhetőnek, hogy a huszadik század elején a városi önkormányzat képes volt megvalósítani egy nagyszabású lakhatási programot, pedig így történt.

Miközben a 2020-as években az anyagilag megnyomorított Budapest legambiciózusabb ilyen kezdeményezése egyetlen volt iskolaépület lakóházzá alakítása (és a kerületek közül is egyedül a XIII.-ban létezik régóta érdemi bérlakásépítési program, illetve a XI. kerület indult el ebbe az irányba az utóbbi pár évben), a kormány pedig folyamatosan a keresleti oldal támogatásával tolja egyre feljebb a lakásárakat, az Osztrák–Magyar Monarchia fennállásának utolsó évtizedében a fővárosi önkormányzat néhány év leforgása alatt több mint ötezer lakást húzott fel, sőt, azok szociális alapú kiadását és üzemeltetését is magára vállalta.

Nem akartak beavatkozni, aztán nem volt más választás

A 19–20. század fordulója nagy eszmetörténeti és gazdasági korszakváltás időszaka volt, ebbe ágyazódik be az új típusú lakáspolitika, amit Budapest vezetése Bárczy István főpolgármestersége alatt kezdeményezett – mondta a Telexnek Jelinek Csaba városszociológus, a Periféria Központ kutatója. Az iparosodó európai nagyvárosokban a század végén krónikus lakáshiány volt, a vidékről beáramló munkások tömegei borzalmas körülmények között kényszerültek lakni. Erről egyre több megbízható adat is rendelkezésre állt, mivel a folyamat egybeesett a települési statisztikák kezdeti időszakával. Budapesten különösen éles volt a lakáskérdés: a főváros népessége az 1873-as egyesítés utáni húsz évben megduplázódva a századfordulóra közel háromnegyed milliósra nőtt, ezzel Európa leggyorsabban növekvő városa volt.

De hiába okozott súlyos társadalmi problémákat a rohamos növekedés, a városvezetés eleinte alig kezelte ezeket. A nagy forrásigény és a korszak liberális, piaci folyamatokba való beavatkozást alapvetően ellenző szellemisége miatt az önkormányzatok nehezen szánták rá magukat, hogy aktív szereplőként lépjenek be az ingatlanpiacra. A helyzet végül elérte azt a szintet, amikor muszáj volt tenni valamit: a járványveszély, a munkások lakbérsztrájkjai és házromboló akciói találkoztak azzal, hogy a politikai-ideológiai színtéren is megjelent a szélsőséges laissez faire (beavatkozásoktól mentes) liberalizmus és piacpártiság kritikája.

Ebben a helyzetben került pozícióba Bárczy István, Budapest 1906-ban megválasztott főpolgármestere, aki igazi integrátor személyiség volt, a nálánál radikálisabb szocialista és szociáldemokrata, de a konzervatívabb és a liberálisabb szereplőket is egy platformra tudta hozni bizonyos kérdésekben – mondta Jelinek Csaba, aki az FSZEK Szociológiai Gyűjtemény vonatkozó podcastját ajánlotta azoknak, akiket részleteiben érdekel ez a korszak. Ilyen kompromisszumos ügy volt a lakáspolitika is, amiben a fővárosban azóta sem látott eredmények születtek – egyebek mellett ennek köszönhető, hogy a Bárczy-korszak egyfajta városirányítási aranykorként él a közös emlékezetben, amit Jelinek szerint nem igazán kritizáltak sem a Horthy-, sem a Rákosi-, sem a Kádár-korszakban.

Nem ajándék, válasz egy méltányos igényre

Bárczy 1909-ben beterjesztett programjának – aminek részleteit Umbrai Laura történész 2006-os tanulmánya alapján mutatjuk be – célja különböző rétegeket célzó, olcsó lakások és iskolák felhúzása volt minél nagyobb mennyiségben, amiket aztán az önkormányzat üzemeltethet. A bekerülési költséget ugyanakkor be akarták építeni a majdani bérleti díjakba. Az elv ez volt: „Nem ajándékot akarunk adni, hanem igenis a főváros lakosságának jogos és méltányos igényét akarjuk kielégíteni anélkül, hogy ezzel nagy terhet rónánk az egész lakosságra.” Az építési programról komoly gondolkodás folyt a szakbizottságokban, felmerült többek között, hogy kis kertes családi házakat vagy néhány lakásos társasházakat kellene építeni – ezeket az ötleteket végül költség- és helyhatékonysági okokból elvetették, és nagy bérházak mellett döntöttek.

Bárczy István eredetileg nagyszabású, közel 300 millió koronás városfejlesztési tervet képzelt el, aminek nagyjából harmadát tették volna ki a bérlakás- és iskolaépítések. Mire 1909-ben a közgyűlés elé került a javaslat, sokat nyirbáltak rajta, és végül 32,5 millió koronás költségvetéssel terjesztették a képviselők elé. Ha mai építőipari és lakásárakra szeretnénk átszámolni ezt, akkor nagyjából 200–300 milliárd forintos beruházási összegre gondoljunk.

A Bárczy-féle lakásépítési terv kemény ideológiai vitát provokált: a liberális politikusok kifogásolták az állami beavatkozás ilyen magas szintjét, és azt feszegették, hogy talán jobb lenne megelégedni a magánépítések támogatásával. Ugyanez a réteg azt is kifogásolta, hogy olyan beruházás készül hitelből, ami aztán hasznot nem fog hozni, hiszen a piaci lakbérszinthez képest nyomott áron lesznek kiadva a lakások. Egyes jobboldali képviselők szerint nem volt jó ötlet, hogy a „szociális bajokat népotthonokkal akarják gyógyítani”. „Csináljunk nagy kaszinót, hogy a La Marseillaise-t jobban énekelhessék, hogy a szakszervezeti tanyák helyett a népotthonokban szőjék a sztrájkterveket és a bojkottokat” – dohogott egyikük a közgyűlés előtt.

Az ellenvetéseket végül nem tette magáévá a többség, a budapesti közgyűlés megszavazta a programot, ami még az eredeti ötlethez képest szerényebb változatban is kiemelkedő volt európai összehasonlításban. „Hasonló nagyságrendű községi szociális építkezéssel – ebben az időszakban – a sok tekintetben eltérő angol példán kívül nem is nagyon találkozunk máshol” – írta Umbrai Laura.

Együttműködik az állam és a főváros

A fedezet kérdése egy évszázaddal ezelőtt is a legfontosabb megoldandó problémát jelentette egy ekkora tervnél. A beruházásokat különféle devizában felvett hitelekből finanszírozták, amiket sikerült aránylag kedvező, 4–5 százalék közötti kamatokra felvenni fontban 50 éves futamidőre. Ezt végül nem az eredeti szerződések alapján törlesztették, mert az első világháború közbeszólt. Az önkormányzatok (és az állam) által mindenféle célokra felvett külföldi kölcsönök a háború alatt részben elinflálódtak, részben más, utólagos megállapodások alapján fizették ki őket.

Egy ekkora budapesti hitelfelvétel ugyanakkor olyasmi, ami 2025-ből nézve nehezen elképzelhető: a Fidesz-kormány 2011-ben külön engedélyhez kötötte a hitelfelvétel lehetőségét, ami mellett egyfelől lehet érvelni azzal, hogy ne adósodjanak el túlzott mértékben az önkormányzatok, másfelől viszont sakkban is lehet tartani vele az ellenzéki városokat, fékezni a közcélú fejlesztéseket.

A finanszírozásban fontos volt a központi kormány szerepe is: a projektet lehetővé tevő egyik intézkedés az volt, hogy az Országgyűlés megszavazta a fővárosi üzemeltetésű bérházak adómentességét mindaddig, amíg maximum önköltségen adják bérbe a lakásokat. Vagyis az állam a maga módján támogatta a projektet azzal a feltétellel, hogy tényleg olcsó lakhatást nyújt a város. Megint csak érdekes a mában elképzelni egy ilyen együttműködés lehetőségeit az ország vezetése és Budapest között, bár azért érdemes hozzátenni, hogy az akkori parlament is csak hosszú váratás után adta meg az önkormányzati szociális lakásépítéseknek a házadómentességet: a Wekerle-kormány csak azt követően állt az intézkedés mellé, hogy elindította a saját hasonló programját (ez volt a kispesti Wekerletelep), valamint hogy a szintén kormányzati projektként épített mezőgazdasági munkásházaknak már jóval korábban megadták ezt 20 évre. A kormány-Budapest kapcsolat ezzel együtt kedvezőbb volt, mint manapság, legalábbis nem lehetetlenítette el az önkormányzat lakáspolitikai ambícióit.

A főváros legnagyobb részt a saját telkein építkezett, ami csökkentette a költségeket, voltak viszont olyan döntések is, amik drágították a programot, és emiatt kritikákat is kaptak. Ilyen volt például, hogy a bérházak tervezésére magas díjazással kértek fel neves építészeket, amit egyrészt az indokolt, hogy nem volt elég belső kapacitás az önkormányzatnál, másrészt Bárczy Istvánék a programmal nagyot és a fővároshoz méltót akartak alkotni. Ez egyébként sikerült: noha egyszerű szerkezetű, 3–4 emeletes bérházak felhúzása volt a terv, ha megnézzük az elkészült házak listáját, több esetben építészetileg is érdekes, szecessziós vagy art deco stílusjegyeket mutató épületeket találunk. A programban tervezett kislakásos bérházat többek között Komor Marcell, Málnai Béla, Pollák Manó, Bálint Zoltán és Jámbor Lajos, akiknek az ország sok ikonikus épületét köszönhetjük. A Bárczy-program keretében épült kedvenc kislakásos bérházam (ami teljesen véletlenül tűnt fel a napokban Budapesten mászkálva, majd rákeresve láttam, hogy ez is a Bárczy-programban épült), az Üllői út 119. épülete Hübner Jenőtől. Ez a tisztviselőkre célzott ház egyáltalán nem úgy néz ki, ahogyan elsőre elképzelnénk egy megfizethető lakhatás céljára épült ingatlant: tele van finom részletekkel, különleges homlokzati díszítőelemekkel és ötletes megoldásokkal.

Az építkezéssel kapcsolatos különböző munkákra 10 ezer korona felett nyilvános, alatta pedig meghívásos versenytárgyalást rendezett a főváros, a kimondott cél az volt, hogy a kisiparosokat juttassák munkához, ezért kisebb részekre bontva írták ki a pályázatokat. Ahogy Magyarországon az lenni szokott, itt is működött a korrupció, bár a korszakban ez még nem egészen olyan megítélés alá esett, mint manapság – inkább az olajozott működés megszokott eleme volt, hogy a városházához közel álló jelentkezők nyerték el a megbízásokat. Ma olvasva erről azért mulatságos látni, hogy mennyire nem változott semmi az elmúlt több mint 110 évben:

„Minden építkezésnél ugyanaz a 4–5 vállalkozó tett ajánlatot, és ugyanazok kapták a munkát. Előre megállapodtak, hogy melyik munkára ki teszi a legjobb ajánlatot”

– állapította meg egy szakszervezeti lap cikke.

Tágas udvarok, saját vécék, fürdők a szegényeknek

Az 1909 és 1913 között felépült házak nemcsak külső, de élhetőség szempontjából is előremutatók voltak, célul tűzték ki a telkek minél alacsonyabb beépítettségét, amitől azt remélte az önkormányzat, hogy mintát adhat jövőbeli beruházásoknak. Kikötötték, hogy a piaci alapon finanszírozott régi bérházakkal ellentétben úgy kell beépíteni a telektömböket, hogy a lakások elegendő fényhez jussanak az udvari fronton is. Az udvarok nyíltak, tágasak, parkosítottak voltak, és a lakókat próbálták ösztönözni a házak előtti kiskertek csinosítására.

Többféle anyagi színvonalhoz és helyigényhez passzoló egységek készültek: a lakások mérete az egytől a négyszobásig terjedt (a nagyobbakat a magasabb beosztású fővárosi tisztviselőknek szánták), és előtérrel, kamrával, vécével voltak felszerelve. A belmagasság 320–330 centi volt, ami az ekkoriban szokásos, 4 méter vagy akár afeletti magasságú lakások viszonylatában költségkímélőnek számított, de azért érdemes mellé tenni, hogy a mai új építésű lakások inkább a 250–270-es sávban helyezkednek el. Minden épületbe terveztek földszinti üzlethelyiségeket, a pincékbe pedig raktárakat vagy műhelyeket.

A ma is álló bérházak mellett felépültek ideiglenesnek szánt munkástelepek is azzal a céllal, hogy a lehető legalacsonyabb építési költségű és így bárki által megfizethető bérleti díjú lakhatás is létesüljön minél gyorsabban. Egyes telkeken 10 éves élettartamra tervezett, más helyszínre is áttelepíthető barakkok, máshol 30–40 évre szóló, eggyel stabilabb szerkezeteket építettek több ezer lakásos nagyságrendben. A lakóegységek környékére óvodákat, iskolákat is felhúztak. De „telep” néven futott a szintén ekkor épült, Százados úti művésztelep is földszintes műteremházakkal, ami ​ma Európa legrégebbi folyamatosan működő művésznegyede.

A telepeknél is érvényesültek olyan higiéniai, közegészségügyi szempontok, amik a piaci alapon épült házaknál nem feltétlenül: az épületekhez külön mosókonyhát csatoltak, több telep saját fürdőpavilont kapott, hogy a lakóknak ne kelljen a legközelebbi közfürdőig elmenniük tisztálkodni. Ekkoriban az alapos mosdás még nem számított mindennapos rutinnak, a telepeken élőknek a fürdőfelügyelőnél kellett időpontért jelentkezniük, és pontosan szabályozva volt, milyen feltételekkel vehető igénybe az egyébként fizetős szolgáltatás.

Értelmiségi hivatalnokoktól a sokgyerekes munkáscsaládokig

A főváros előnyben részesítette az állami alkalmazottakat a bérlők kiválasztásakor, emiatt a bérházaknál kétötöd részt tett ki az értelmiség, elsősorban fővárosi vagy állami tisztviselők és családjaik. Azt is rögzítették viszont, hogy csak a helyek felét töltik fel velük, a fennmaradó lakásokba a szociális rászorultság alapján helyezik el a jelentkezőket. Amikor azonos szociális helyzetű családok pályáztak egy lakásra, sorshúzással választották ki a lakót. A fő fókusz azon volt, hogy a sokgyerekes családoknak legyen tisztességes lakhatásuk. Ezt a lakók összetétele is mutatja: a telepeken a lakók 44, a bérházakban pedig a 33 százaléka 14 év alatti gyerek volt.

A jelentkezőknek megnézték a bérfizető képességüket, és az alapján utaltak ki nekik telepi vagy bérházi lakást attól függően, mi az, amit vélhetően hosszú távon is fenn tudnak tartani. Súlyos dilemma volt az, hogy egyszerre kellett volna érvényesíteni a rászorultsági szempontokat (jusson a program keretein belül lakás a leginkább perifériára szorult rétegeknek) és a városi túlzsúfoltság elleni küzdelmet (a többgyerekes családok legalább kétszobás lakásokban éljenek). A privát tér ebben a korban még nem jött szóba lehetőségként, a problémát azzal próbálta megoldani a főváros, hogy a szoba-konyhás lakásokat viszonylag nagy alapterülettel és magassággal tervezték, így az egy főre jutó légköbméterarány javult.

Ezen felül azzal próbáltak tenni a házak túlnépesedése ellen, hogy szabályozták az albérlő- és ágybérlőtartást. (Az albérlő szó a köznyelvben jelentésváltozáson ment át, és ma a legtöbben a sima bérlőkre használják. De akkoriban még azt jelentette, hogy az eredeti bérlő odavesz maga mellé valakit, akinek kiadja a bérleménye egy részét.) A teljes tiltás kézenfekvő lett volna, de nem reális, például azért sem, mert egyes célzott rétegek albérlőtartási lehetőség nélkül még az olcsó bérleti díjat sem tudták volna kifizetni.

A városi tanács végül csak egyedileg, elsősorban családtagok részére engedélyezte a gyakorlatot, minden esetben külön írásbeli engedélyhez kötve, ágyrajárókat (olyanokat, akik csak aludni jártak fel valahova) pedig senki sem fogadhatott. A szigorú szabályok eredménye az elvártnak megfelelően az lett, hogy jóval kevésbé volt jellemző az albérlőtartás a székesfővárosi kislakásos bérházakban, mint a magánbérházakban. Amikor viszont engedély nélküli albérlőkre derült fény – a szomszédok ekkoriban is előszeretettel nyomták fel egymást a házmesternél –, kemény bírságokat osztott ki a tanács. Néhány izgalmas emberi történet olvasható ebben a témában Umbrai Laura tanulmányában (a 206. oldaltól).

Átlagban olcsóbb és jobb minőségű volt

Budapesten ma főként a kerületeknél összpontosul lakásüzemeltetési feladat, a fővárosnak relatíve kevés bérlakása van. A Bárczy-program megvalósulása után ez még másképp volt, a fővárosi építésű lakásokat a Szociálpolitikai és Közművelődési Ügyosztály kezelte az önkormányzaton belül. Emellett minden bérháznak és telepnek volt gondnoka, házmestere vagy telepfelügyelője, akik szolgálati lakás mellett a bérleti díjakból finanszírozott fizetést is kaptak a várostól. A gondnok lényegében a házmesterek főnöke volt, ő képviselte a lakók érdekeit is felfelé, a tanács irányába, de az ő feladata volt a konfliktuskezelés, a lakbérek befizetése a Központi Pénztárba és a házirendsértések jelentése is (például ha valamelyik lakásban többen laktak a hivatalosan megengedettnél).

A lakbéreket az építkezés önköltségének 4, illetve 6 százalékában maximálták a korábbi törvényben, ami az adókedvezményt garantálta a fővárosnak. Ehhez végül nem ragaszkodtak nagyon szigorúan a gyakorlatban, a hatóság három főbb lakbércsoportot alakított ki a lakások mérete szerint. Az összesített adatok alapján a fővárosi lakások a környék hasonló fekvésű magánbérházi lakásaihoz képest 5–35 százalékkal voltak olcsóbbak, a különbség a lakások méretével fordítottan volt arányos. Vagyis – bár a lehetőségeket szűkítette, hogy a törvény alapján a bekerülési költségből kellett bérleti díjat számolni, és ebben alig volt szabad differenciálni – sikerült valamelyest megvalósítani azt a célt, hogy a jómódú lakók kisebb, a szegényebbek nagyobb kedvezményt kapjanak.

Ami a lakbéreket illeti, akadt azért néhány mellényúlás: egyes – főként budai – helyszínen elszálltak az építési költségek, így a bérleti díjak is magasabbak lettek a környék piaci átlagánál. Összességében azonban a magánbérházakban élőknek gyakran magasabb lakbérért is sokkal rosszabbak voltak a körülményeik, mint az újonnan épült fővárosi kislakásos házak lakóinak. A statisztikákból látszik az is, nagyságrendileg mekkora problémát jelentett a nemfizetés: nem nagyot. A kiköltözések adatai szerint a hatósági kilakoltatások mindössze az elköltözések 7 százalékát adták, azon belül is csak 1,5 százalék volt azoknak az aránya, akiket lakbérhátralék miatt tettek ki a kislakásos bérházakból, míg a telepeken ennél valamivel rosszabb volt az arány.

Minderről az építkezéseket követő években részletes statisztikákat vezettek, mert a kortársakat nagyon érdekelte, hogy érte-e kár az adófizetőket a program miatt. 1913-ban, az első ciklus hivatalos mérlegének elkészültekor az jött ki, hogy Budapest szerény pluszt tud kimutatni a telepek és bérházak költségvetési mérlegében.

A bevétel még némileg nőtt is a korábbi állapothoz képest, amikor a beépítetlen telkeken még mezőgazdasági hasznosítás zajlott. A végeredmény tehát összességében biztató volt, hiszen

az derült ki, hogy a gazdaságossági szempontok figyelembevétele mellett is lehet relatíve olcsón kiadható kislakásokat létesíteni.

A Bárczy-program keretében épült, pár évtizedes élettartamra tervezett munkástelepek már nincsenek meg, a rendszerváltás utáni privatizációval jórészt magántulajdonba került székesfővárosi kislakásos bérházak viszont ma is állnak – maradandó példájaként annak, milyen az, amikor az önkormányzat akar és tud tenni a városiak méltányos lakhatásáért.